山东胶州探路棚改融资新模式

　　2014年12月，住房和城乡建设部相关负责人在全国住房城乡建设工作会议上披露，2014年城镇保障性安居工程的任务目标已全面完成，2015年我国将新开工建设保障性安居工程700万套，基本建成480万套，并启动棚户区改造的攻坚战。

　　《经济参考报》记者在调研中注意到，当前一些城市在旧城改造、棚户区改造等方面正在进行一些切合实际且具创新性的探索。尤其是山东省青岛市胶州市，当地政府和企业在二里河“融成”棚改项目中采取的社会融资模式，既解决了棚改项目中的资金难题，也兼顾了多方利益，无疑给当前的棚户区改造树立了良好典范。

　　在中央和各地政府的积极推进下，全国的棚户区改造工作正迎来一波新浪潮。

　　2014年3月，国务院总理李克强就强调，要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。此外，在城镇化建设中，要以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。加强小城镇和村庄规划管理。探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。

　　2014年4月，曾大举倡导“棚户改造”工程的辽宁省省长陈政高担任住建部新任部长之后，更是释放出新的信号：“继续大规模推进棚户区改造，这不仅是重大民生工程，也是拉动经济增长的重要途径。”有专家分析指出，这意味着“棚户区改造”可能是未来住建部要重点推进的一项工作。

　　但不容忽视的是，在这新一轮棚改攻坚战中，资金问题仍是许多城市绕不过去的一道坎儿。记者在山东省青岛市胶州了解到，当地政府和企业在棚户改造项目中采取了城投模式和社会融资模式，为打破棚改资金瓶颈进行了有益的探索。

　　创新融资模式解资金之渴

　　在胶州市区核心地段中云街道辖区的二里河畔，几栋崭新的住宅楼拔地而起。几十米宽的楼间绿化带上，分布着修剪整齐的绿色植被，园区周围环绕着小桥流水、花园和凉亭，一些老人在园区散步、下棋。作为刚刚从原址建成并回迁结束的棚改社区“融城项目”，如此成果不能不引人瞩目。

　　据悉，这只是胶州市棚户改造工作的一部分成果而已。如果将新老城区进行对比，会更让人惊讶。

　　绕过新建设的融城社区，记者看到新社区后面一墙之隔的地方还有几排尚在规划拆迁的老社区。一排排低矮老旧的老房子密集排列，这些在上世纪八九十年代建成的老房子还保留着当年的模样，土墙斑驳，木制大门上挂着被磨亮的铁环。当地老百姓告诉《经济参考报》记者，这片老社区原来名叫“蜈蚣街”，因为鳞次栉比的老房子和蜿蜒曲折的小胡同而得名。这里面聚集了一排排低矮的平房，平房不仅低矮，周围的距离也很小，有的胡同只能容许一辆手推车经过。不仅房屋破旧，而且基础配套设施落后，生产、生活环境比较差，老百姓生活很不方便。

　　但新建设的社区不一样。旧城区在原址改造回迁之后，由于老居民区密集，社区成熟，所以这里配套完善、交通发达，学校、医院、银行、大型超市都一应俱全。大部分老百姓选择了原地搬迁住进新盖好的回迁房。

　　事实上，“融城项目”已成为胶州市棚户区改造项目的一个缩影，尤其在解决资金问题方面颇具创新性。

　　记者了解到，在棚户区改造等保障性安居工程中，资金问题往往是瓶颈所在。尤其在当前阶段，全国范围的棚户改造项目面临着更复杂的局面：项目建造成本大幅提升、拆迁难度加大，棚改资金压力更为凸显。同时地方政府财政收入增长放缓，地方政府和融资平台累计债务明显加重，偿债能力受到考验。此外，房地产市场进入下行周期，土地市场降温，以未来土地出让和财政收入作为支撑的一些地方政府在棚改融资中受到不小的考验。

　　2014年6月4日，住房和城乡建设部总经济师冯俊在介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况表示，棚户区改造现在面临最大的难题是资金压力，解决方法是通过制度创新进一步筹集资金。冯俊提出，解决棚户区改造的资金问题可以从多方面着手，加大各级财政的支持力度；通过信贷资金支持棚户区改造；鼓励和吸引民间资金投入棚户区改造；此外，还可以发企业债，以及商业运作模式来创新资金筹集方式，解决棚改过程中的资金难题。

　　让民间资本进入成为一些地方政府的选择。公开资料显示，很多地方政府都在探索不同平台的融资模式。例如，2014年3月份安徽省专门打造棚户区改造省级融资平台，计划向国家开发银行统一进行不低于400亿元的融资。此外，在北京的棚改工作中，国家开发银行北京分行与市住建委等合作，探索政府回购模式、市场化运作、发型私募债以及REITs募集等相适应的系列融资模式。

　　就山东省而言，2013年山东省开工各类棚改安置房17.3万套，基本建成11.2万套。2014年山东省棚户区改造任务31.2万户，同时尽快成立省级棚改融资平台，争取贷款额度。而胶州的棚户改造项目则主要采取城投模式和社会融资模式。融成项目的相关负责人告诉记者，融成在棚户改造过程，除了企业自有资金，还有一笔由四川信托有限公司发起的信托融资。

　　旧城改造造福当地百姓

　　据了解，2010年，青岛融成置业有限公司进驻胶州房地产市场，耗资50亿元投资开发建设胶州市响嘡、二里河片区棚户区改造项目，即融城项目，并先期启动了对项目的拆迁建设工作。在这期间，融成置业一直在全力推进安居工程建设。

　　融成置业负责人告诉记者，提到老城区，在任何一个城市大家都会联想到一些面貌，如老旧、脏乱，然而通过精心的打造和营建，在全国的一些城市中也出现了成功的老城区新项目，并成为地标和标志性建筑。

　　建设中的融城项目正在验证这一观点。从2010年投资开始，经过三四年建设，这一个棚户改造项目被打造成了胶州老城区首座百万平方米超级大盘，总占地423亩，总规划6000余户，3万余业主，内含20万平方米多种业态的商业综合体及特色商业街区。

　　资料显示，仅仅规划中的融城二期项目，总建筑面积就达17万平方米，其中住宅建筑面积15.5万平方米，商业建筑面积1.5万平方米，车库车位1270个，共计1380套房源。小区公共服务设施配置齐全，配备儿童主题商业街、滨河餐饮、休闲风情商业街、物业管理中心、幼儿园、泛会所等，将最大限度地满足业主们的生活需要。

　　《经济参考报》记者在采访中了解到，融城周边交通四通八达，10余条公交线路汇聚于此；东接世纪商圈，西邻西湖农贸市场；距中心医院和人民医院仅5分钟车程；胶州市排名前列的中小学教育资源近在咫尺。

　　此外，融城内部拥有24小时生活服务的高端综合商业，有望成为胶州新的核心商圈。其20万平方米顶级主题商业区可容纳4000余户商家，涵盖滨河餐饮、休闲风情商业街、精品超市、风情餐饮、酒店、影院、KTV等多种业态，建成后将成为胶州市老城区最大、最高端的复合型商业中心。

　　项目成功，消费者也买账。据当地人士介绍，融成棚户改造项目回迁安置区已经于2013年下半年开始交付入住。记者了解到，在2013年12月9日该棚户区改造签约首天，签约率高达60%多。据介绍，这一棚户区共涉及600多户居民，首天共有近400户居民签约支持这一棚户区改造项目。

　　“回迁首日，不少居民凌晨3点就过来排队了。”融成方面一位工作人员介绍，尽管当地老百姓对原来的生活环境充满感情，但能这么快便住上便利崭新的房子仍然让他们喜出望外。

　　同时，以往都比较棘手的拆迁工作也基本没有出现问题，当地街道办负责人和融成企业负责人都表示，老城区的拆迁比预想的要顺利。

　　据悉，按照街道办与企业的沟通协议，在涉及拆迁的土地一级开发过程中，他们采取政府主导、企业垫资的方式来促进拆迁工作。具体方案为，街道办和企业方显达成协议，由街道办工作人员逐家逐户来和当地百姓沟通拆迁过程的补偿方案和后续回迁方案。企业方先行垫付老百姓的补偿款项和拆迁安置费用以及改造片区内所有市政配套项目等。

　　街道办主导的三方协议大致为，在棚户区原址进行回迁房的改造建设，老百姓可根据原有住房面积选择补偿方案。如果选择货币补偿，则由企业方以不低于当地商品房市场价的方式按面积补偿；如果选择回迁房屋，则在原来住房面积基础上实行“多退少补”的方案，回迁房面积超出部分，老百姓以低于当地平均房价近千元的4050元/平方米补贴给企业。

　　2011年6月份开始，中云街道办事处先后对蜈蚣街、大石头街、窑湾街、响堂北街、东宋戈庄村、中宋戈庄村、西宋戈庄村大约4000户房屋进行了拆迁，其中租房户约800户左右。而融城项目所在的整个响堂、二里河片区位于兰州西路以北、杭州路以西、龙州路以东、胶州西路以南，占地约423亩，其中第一批次拆迁占地(含市政道路)约305亩，涉及被征收户数1450户。

　　整个棚户区改造回迁时间为26个月。2013年底，企业方首先完成了棚户改造工程中的回迁房部分，并交付老百姓，对于无力承担回迁房面积超出部分的困难住户，企业方最大化程度酌情考虑予以减免。在二里河、响堂区棚户改造工程进展顺利之后，中云街道办也随后启动处辖区内其他棚户区改造项目。按照规划，最终将建成住宅、生活、娱乐等配套功能齐全，总共规划建筑面积达30多万平方米的高档社区，形成宜居、宜业、宜商同步发展的新城区。

　　多方共赢 利国利民

　　在以前的棚户区改造工程中，让企业参与进去往往成为一个比较敏感的话题，不少业内人士对此都有些犹豫：“（企业参与）实际上等于让企业垫钱，去做棚户区改造。保障性住房建设，本来是政府的责任，不应该让企业去负债。”

　　事实上，在这类棚改项目中，除了用于安置居民回迁的回迁房，房企往往还有一部分可用于商品房项目开发。此外，在土地市场上，由于企业方参与土地一级开发部分，经营性用地出让方面也能够让企业方实现一二级联动。

　　记者了解到，一般来说，房企在保障性住房建设的利润率只有3%-5%。以北京为例，首开股份一直是北京市最主要的保障性住房建设企业之一，其可出售型保障性住房包括两限房、经济适用房、回迁房等项目，预计净利润率为8%左右。

　　因此，如果只是涉及棚改工程的一级开发，显然不会对企业有太大的吸引力。但现实的情况是，尽管后期经营性土地的出让需要走公开招拍挂程序，但是参与一级开发的企业，在后期拿地上有明显优势。尤其是新城区板块受益规划利好，发展速度较快，很多房企选择在此区域扎根。事实上，房企入驻的方式也以旧城改造项目居多，希望从板块和区域未来潜力中收益。这成为企业参与棚户区改造的重要动力。

　　融成项目的相关负责人告诉记者，在参与二里河、响堂片区棚改项目后，融成方面曾在一级开发过程中先行垫资。作为回馈，政府方面除了依照国家标准减免相应税费以外，在招拍挂的二级土地市场，融成方面拥有优先权。当地街道办事处负责人也告诉记者，依照最初招商引资项目签订的相关条款，对企业回馈的相关工作也在有序推进中。

　　在融城项目完成的一期工程中，除了回迁房部分，剩余部分商品房已经开始销售，这成为企业回笼资金的主要渠道。

　　据悉，积极融资、吸引社会资金参与棚改和保障房建设已经有国家政策支持。2014年8月，国务院办公厅下发了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求对棚户区改造加大金融支持力度。进一步发挥开发性金融作用。国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。鼓励商业银行等金融机构按照风险可控、商业可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。

　　此外，要求各地建立健全信贷偿还保障机制，确保还款保障得到有效落实。通过投资补助、贷款贴息等多种方式，吸引社会资金，参与投资和运营棚户区改造项目，在市场准入和扶持政策方面对各类投资主体同等对待。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。

原标题：山东胶州打造棚改城投+社会融资新样本