李铁岗：新经济形式下山东省房产发展前景研判

　　与大家共同探讨“新形势下山东房地产市场发展前景”的问题，这是一个问题是命题作文。现在的新形势是什么?我们现在说的新形势，一个重要的点是：现在的新形势就是我们说的新常态，是新常态的一个状态，这就是我们今天说的新形势。“新常态”是与我们没有关系话题，但也是与每个人有关系的话题，这个话题来自于李嘉诚，他说在全球化、知识经济的时代，机会失衡成为“新常态”。原来我们是有很多很多机会的，机会在每个组织、每个区域、每个个人之间是平衡的，但是在今天，这个机会是最终失衡的一种状态。在这种失衡的状态下面，也就面临着许许多多类似于危机以后，我们在恢复过程里面这个痛苦的过程，这个就是我们说的新时代或者新时期下面的新常态。

　　这种常态是一种什么样的结果?从中央高层对这样一个新常态和新经济的理解，中央解释有这样三点：一是经济增长过程中的换挡期。每个人现在都会开车，在学车的过程中最麻烦或者最头疼的一个事情是换挡。当加速的时候换挡，当减速的时候也换挡。在换挡期，它是一种什么样的概念?中国经济从1978年到现在经过了三十多年，中国的经济大约都在按照9.8%甚至于9.8%以上的经济增速，特别是像山东按照11%或者12%的这样一种高速运转。但是从2010年开始，中国的经济已经连续出现了三四年到今天的经济的减速，这种减速可能对于任何一个行业(当然更重要的包含我们这个房地产行业)它的未来的一种变化的一个减速。二是结构调整的阵痛期。这种阵痛包含着像房地产市场里的一系列的挑战，包含着房地产增速的下降，也包含着房地产库存产能过剩的挑战，也面临着我们金融风险方面的挑战。三是经济刺激政策的消化期。我把中国的经济起个名字叫“敲木鱼”经济。为什么叫“敲木鱼”经济?有一次我跟一个大家喝茶的时候交谈，我说你们为什么要敲木鱼?他说，木鱼是一个不闭眼睛、不停止，每天都在运动的一个动物。在这种状态下面，我们还得每天敲敲它，让它跑得更快。中国的经济就是一个“敲木鱼”的经济。怎么来敲?通过政府大量的投资刺激经济高速运转。这种经济的刺激在今天的经济缓速的时候，它给我们带来了一种麻烦，我们需要对它产生的后遗症进行消化。这是中央领导对新经济形势的定位。

　　从经济学家怎么来看待这个问题?我们认为现在这个经济的新时期是三个周期的叠加期，第一个叠加期是基钦周期的叠加期。基钦以前有一个经济学家他认为三到四年就会存在一个存货周期的变化，也就是说存货从多到少、从少到多的一个变化。我们现在中国的经济正处在存货经济的过多期，房地产也不例外。第二个叠加期是朱格拉周期。朱格拉本来是一个法国的医生，后来成了经济学家，他发现每过十年都会出现一个投资的周期，我们今天刚好也处于一个投资的变化周期。第三个叠加期是库兹涅茨周期。由库兹涅茨1930年发明的周期，他谈的是房地产周期，也就是房地产一般经过20年左右，它就会形成一个完整的周期。我们把中国的经济进行了统计，刚好处于这三个周期的叠加期，这是我们中国经济宏观的判断。

　　在这种判断下，我们认为在最近的两年或者最近的几年房地产的新常态下，会面临着重要的四个挑战。第一个挑战是房地产下降可能成为大概的事件。当然这个是对于不同的城市，不是所有的。第二个挑战是市场结构的调整可能会成为一种必然，特别是对局部区域的市场的调整会成为一个大概的事件。第三个挑战可能是房地产里面的风险的出现，这已经成为一个定居。第四个挑战是房地产的库存增加引起的下降预期，这也成为了一个定居。这可能是在新常态下或者在新经济时期，房地产所面临的一个比较重要的挑战。当然周易说得很好：世界上所有的东西都是阴和阳的组合，所有的东西都是好与坏的组合。世界上没有纯粹只有好处没有坏处的事情，当然也不存在纯粹只有坏处没有好处的事情。一件事情存在着坏处，也一定存在着机遇。在这个过程中，我们一定会面临这四个大的挑战寻找机遇。

　　在这个状态下，中央政府或者是我们去推测对房地产需要做的重要的三大任务是什么?第一，化解风险。化解现在房地产市场里所积聚的一部分风险。第二，推动市场的转型。第三，培育长效机制。这可能是房地产在未来长期的一种任务。原来我们对于市场的调整是临时的、是短期的，是计划经济下面的一种政策性的。但是未来对房地产市场的调节，它应该是一种长期的，是一种经济的，是一种市场起作用的长效机制。比如说像房地产税收，比如说像我们通过别的市场决策的办法做长期的市场机制的调整。这是我感觉在新常态下所面临的房地产市场可能在未来的一段时间内的三大重要政策任务。

　　在这种任务和这种常态下，房地产市场可能会有这样的六个特征：第一，从社区来看，可能出现的一个是社区的智能化或者社区的智慧化。今天是从农业时代到工业时代一直到知识经济时代的这样一个过程，我们经过了大数据互联网时代的冲击，那么在这个时代下面，对于大部分的产业(当然更重要的包括一个城市、包括一个社区、包括一个综合体)未来是拥抱互联网，可能会出现社区的智能化的特征。第二，从融资方面来看，以前的融资大部分可能是银行贷款的融资，但是我感觉中国前三十年经济的发展是靠印钞票使每个人富起来，是通过印钞票使得区域的经济得到了很大的发展，也通过印钞票使得许许多多的企业有了突飞猛进的发展。可能再过上二十年，或者再过上十年，也就是说后边的十年中国的经济可能大部分通过印股票、印股票证这样的方式来推动中国经济的发展。当然在这种情况下边，在化解金融风险的大任务下，房地产的融资重要的一个是融资的基金化。第三，市场。市场应该是一个什么样的状态?市场应该是一个细分的状态。未来的市场可能会出现细分化的特点，它包括房地产商的细分，包括区域的细分，也包括产品和经营模式的细分，这是市场的一个特征。第四，功能。由于房地产是一个集合于社会功能和经济功能的一个特殊的商品，它具有居住功能，也具有投资功能，未来它回归社会功能越来越多，而回归投资和经济的功能会越来越小。第五，投资。在房地产投资里面，未来是一个投资的价值化，而不是投资的价格。你可以在它价格变化而价值不变的时候获得收益，未来一个很大的特征是它的投资应该是一个价值化的过程。第六，机制。房地产市场的调整和未来它的变化、它的机制应该是长效化的，而不是原来临时性的一个调整。这个包括像房地产税收机制的引进、房地产土地机制的引进，也包括放贷政策这样一种金融政策的引进，使得这个市场未来的这样一种调控机制可能具有长效化的过程。这是未来房地产市场的六个基本的特征。

　　新常态下的房产细分趋势。市场的细分化趋势有三个：一是市场的细分，二是开发商的细分，三是产品业态和商业模式的细分。第一，市场细分。这个可能对于我们每个做房地产开发的人是比较清楚的，这个细分是越来越明显，一个房地产企业未来成为一个与别人竞争的品牌。竞争是什么?别人能做我也能做，而我能做的别人不能做，这就是核心的竞争力。这种核心竞争力培养的第一个基本条件，就是在细分市场里面寻找到自己独有的一种模式。包括市场的摸索、市场的成熟以及其他许许多多的状态，都可能会细分。未来是一个大数据驱动着时代决策的过程。以前房地产开发商在宣传的过程中，是在街道中散发传单。当然今天，像万达和百度，还有包括大众网他们推出的用大数据来去定向寻找房产的需求者、房产的消费者这种模式，它会促进房产市场未来的细分。也就是说，它会根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、政策导向、城镇化水平的多个数据去决定这个市场的状态。这是一个。第二，开发商的细分。这个问题我也不用去讲了。今天我们可以看得到，每个开发商可能都有自己的一个细分的市场。就像我们说的万达，确实也是这样的，他去寻找他的像养老地产、旅游地产的形式。像包括泰安的万达，还有其他的开发商，都在寻找自己的这样一种细分。第三，产品业态和商业模式的细分。这是我们说的市场细分的一个特征。

　　怎么细分?第一，未来的房产到哪去了?未来的房产会跟随城市去走。不同的城市决定了不同的房产的发展细分模式和细分的方式，比如说像政治经济之都、金融中心、文化旅游教育明星城市、环境乐园城市、技术枢纽城市，这些城市都有自己细分房地产的需求和房地产的一种模式。当然对于山东来说，有一些是具备多种特性的城市，而有一些对城市的特征是不明确的一个城市。

　　房地产的项目往哪走?它会围绕着价格和围绕着区域进行更多的细分。我们研究的结果不是我们想像的：富人都会到城市中间去，穷人都会到城区结合部去。从价格以及包括区域里面、地域之间有综合的细分过程。对于商业地产，也会通过这样的东西达到细分的过程。

　　房产机制长效化趋势来看，有六大长效机制。鬼神是存在的，当然我讲的不是迷信，我们所说的鬼神是制约你的环境与政策，这就是鬼神，而不是我们农村说的闹鬼的那种鬼神。这种长效机制事实上制约我们未来发展的重要因素。六大长效机制里面，一是限购机制的松绑。政府在限购方面逐渐地松开，这个大家都很清楚。二是限贷机制的放宽。我们今天所看到的可能是银行还不能去大量地对房地产企业进行贷款。但是，我感觉可能在贷款的过程里面，通过基金模式的创新、信托的一些创新，也包括银行存贷外边的一些资金，通过像银行里边的直存的方式，逐渐地会有一部分的限贷模式，逐渐地慢慢放宽，这是一个长效机制。三是它应该是一个房产税机制的出台，这可能是预期比较多的一个。2011年重庆、上海试点了房产税以后，各地的观点不很同，2014年房产税的正式版本基本有了，这可能是未来一个很重要的控制机制。四是土地机制出台。由于从“两会”以后提出了土地的三权分离，以前土地的权是不很完全清楚的，“两会”以后就已经很清楚了，赋予土地承包经营抵押、担保权益。农村的土地承包权是农民的，经营权是可以转让的，当然也赋予了它许许多多的金融的这样一种权利，这可能是未来控制这个市场中很重要的机制。五是保障机制。“两会”以后推出了一系列跟我们感觉不一样的房地产的保障体系。中国的房地产市场难以控制的主要原因，由于它是一个标准的奥运游泳池，穷人和富人是在一起玩的，都是一米八的游泳池，要去把它分离开，这个保障体系就解决了这个问题，一会儿把这个问题也做一个简单的介绍。“两会”以后对保障体系有了新的提法，第一是住者所居。原来我们说你要住的人都要有自己的房子，李克强今天不这样认为了，他认为“住者有其居”，当然这也不是一个完全的买卖市场的问题，涉及到好多问题。在这里面，他提出了四大房地产的保障体系，第一个体系是困难住房的保障体系。第二个体系是困难家庭基本居住条件的政策支持体系。第三个体系是多层次的商品房的供给体系。第五个体系是房地产产业协调发展的体系。这是一个影响未来房地产市场变化的很重要的机制，这是长效机制里面的保障机制的一块。我感觉通过这样一个机制，房地产市场会更进一步细分。怎么细分?把需要居住、购买和居住租赁的需求进行细分，把高档里面需要居住投资和单独投资、单独居住的需求细分。对市场需求细分了，市场的供给自然地也就会细分出来。这是我们推论市场细分的很重要的理论和支撑依据的过程。

　　未来的房地产会有什么样的趋势?六大趋势：一是保障房分流“夹心阶层”的购房需求。保障房占比要达到房地产需求里的25%到30%的需求，通过这个缓解今天房地产需求的这样一种差异。二是未来房价由市场的决定趋势，这个已经成为一个必然的趋势。三是开发商数量将大幅减少的趋势。每次的调整都伴随着有这个过程，开发商的数量原来在全国有8万多家，未来将可能大幅度减少，开发商将会有战略的调整和转移。我们今天已经感觉到对中国许许多多大的开发商在他的产品细分化过程中，已经做了他的战略调整。四是住宅产业化将成为带动未来房地产的革命。住宅的产业化当然也包括我们今天讨论的智慧社区的产业化的过程。什么意思?未来的社区就是一个大家社会经济活动的场所。我住在这个社区里面，我自己就能开展我的社会活动，也能开展我的经济活动。五是拥抱互联网。这也是我们今天谈的话题。六是创新的房地产金融与发展。这是在2015年，我们感觉房地产会有这样几个重要的发展趋势。

　　对于重要的几个指标的研判，数据不是很全，我也吸收了国家的一些数据。

　　房产趋势的第一个研判：第一，房源。我感觉2015年房源供给趋于收缩，2015年供给房子的量可能在收缩。我们做了调研，有一些开发商处的状态是：土地已批未建，批了很多，但是有许多没有建，在等待。因此，可能会造成房产供给趋于收缩，收缩的量大约在5%到10%的量。第二，库存。去库存周期趋于改善。原来许许多多的城市把库存去掉可能需要2.5年甚至3年的状态，当然这个时间和过程可能会逐渐趋于收缩的趋势。第三，房贷。房贷的利率会趋于一个平稳回落的状态。由于CPI在发生着降低。第四，时代。从2015年住房短缺的时代可能逐渐地会慢慢结束，结束以后就会成为常规的商品和常态，这种情况下就更需要你的产品能够符合于需求的特点，更需要你的产品和需求之间进行更好的细分。第五，土地。土地会成为什么样的状况?土地的制度将趋于更为严格。过去不严格的拿地，未来会逐渐地越来越严格。

　　房产趋势的第二个研判：第一，新开工面积恢复增速。2014年很大的问题是开工面积不足，或者开工面积减少，存在着许许多多开工未建的情况。从2015年有望有新的起色。第二，从按揭的趋势应该有好转。今天建行的领导过来了，他们对这个会有更资深的判断。第三，供需。从2015年供需的比例可能会趋于收窄。今天的供求比太大，供给太大，指的是什么?指的是供给相对于潜在需求不足，供给相对于有效需求偏大，供给相对于实现需求过大，并不是我们现在的房子多得用不了，并不是这样。这个供需比例有望收窄。为什么会收窄?房价会缓慢增长，而不是过快增长，会使得部分有效需求变成实现需求，也会使部分潜在需求变成有效需求。第四，整体房价预期回暖。

　　这是我们对房地产市场的判断，当然有的可能不会判断得很准。

　　我们还不知道明天的房市会怎么样，但是大家一定会预感到明天的房市是幸福的。