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工行济南东郊支行依法清收账销案存贷款几点做法

2015-01-16 09:12:00来源：作者：

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　　工行济南东郊支行一直对不良资产处置及账销案存工作极为重视，不断强化风险管理，对已核销转入账销案存的贷款本息债权决不放弃，继续积极依法清收。经过长达两年四个月的不懈努力，克服重重障碍，2015年1月12日在济南市历城区人民法院的协助下，终于将一笔金额50.8万元，已核销账销案存的个人房屋抵押贷款本息及垫付诉讼费用全部收回。

　　2010年8月，该行向借款人蒋某、共同借款人潘某，发放个人房屋抵押贷款63万元，贷款期限5年。以潘某名下住宅房产设定抵押。贷款自2012年7月起发生不良，借款人蒋某经营的某房产经纪咨询有限公司，因房地产市场不景气，经营亏损，停业倒闭。同时因蒋某卷入多起金融、民间借贷纠纷中，债台高筑，讨债者接踵而至，偿债能力急转直下，只能靠拍卖抵押房产偿债，该行对其发放的贷款面临较大风险。

　　2012年9月，该行对蒋某和潘某向济南市历城区人民法院提起民事诉讼，请求实现抵押权，提前收回全部贷款本息。然而，该行发现若要胜诉后拍卖抵押房产，实现抵押权，存在三大障碍。一是抵押房产该行持有的《房屋他项权利证书》存在瑕疵，有可能导致抵押权被判无效。二是抵押房产因蒋某与其他债权人债务纠纷诉讼案被济南市历下人民法院先于2012年7月查封，该行虽为抵押人有优先受偿权，但根据执行规定，执行拍卖抵押房产时，必须先查封房产的诉讼案判决生效，进入执行程序后，两家法院协商决定由其中一个法院实施运作拍买。谁运作拍买，将掌握受偿的主动权，如果两法院相互推诿扯皮，拍卖房产，收回贷款将是一个漫长的“马拉松”。三是共同借款人潘某将抵押房产出租，故意将租赁期限约定了长达二十年，企图利用承租人以“买卖不破租赁”的抗辩理由长期占有房产，阻碍拖延该行拍卖房产，实现抵押权，以达到长期赖帐目的。

　　面对重重障碍，该行没有畏惧妥协，为克服化解障碍，认真对不利因素和相关法律规定进行了深入细致的法理分析、咨询，权衡利弊，制定了积极主动，避实就虚的解决方案。首先，积极劝导蒋某和潘某与该行达成调解，在法律上更正了《房屋他项权利证书》存在瑕疵。

　　其次，该行申请执行后，针对两家法院由谁实施运作拍卖抵押方房产的可能出现的推诿难题，该行没有被动等待，而是以我为主，积极主动出击做好济南市历城区人民法院工作，力争由济南市历城区人民法院实施运作拍卖抵押房产。从而掌握了实施运作拍卖房产、受偿的主动权。

　　再次，面对承租人以租赁期限长“买卖不破租赁”的理由抗辩阻碍拖延，经我行与法官对《物权法》法理进行交流沟通后，法官对承租人和出租人阐明，承租人与出租人订立《房屋租赁合同》的时间是在抵押权设立之后，依据《物权法》第190条规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”承租人以“买卖不破租赁”抗辩，理由不成立，并告知承租人和出租人尽快解除《房屋租赁合同》腾房，否则，如果一意孤行，将根据《民事诉讼法》规定，以“妨害民事诉讼行为”予以处罚。经此法院依法威慑，承租人和出租人及时解除了《房屋租赁合同》，腾出了房屋。

　　上述三大障碍排除后，该行积极催促法院委托拍卖公司对抵押房产实施拍卖。在拍卖过程中，积极配合拍卖公司工作，面对房地产市场不景气的不利环境，认真搞好市场调研，制定合理价格，通过各种途径寻找购房客源。“功夫不负有心人”，经两次降价，三轮拍卖，终于在2015年1月4日拍卖成功。该行于2015年1月8日优先受偿从法院法院领取执行款，收回蒋某、潘某欠该行贷款本金42万余元，利息8.7万元，及剩余垫付诉讼费4926元。至此本案圆满终结。