眼下，公寓市场热度不减，随着2015年底国务院正式将公寓行业概念明确化，投资商流连市场，长短租公寓行业成为投资者追捧的对象。
山东作为我国的人口大省、经济强省，在公寓领域市场现状如何?面对这个不成熟的朝阳行业，公寓投资者该如何寻找经营方向?长短租公寓行业的前景如何?
记者对山东公寓联盟(筹建中)首任会长、U家公寓创始人朱军先生进行了专访----
山东公寓联盟(筹建中)首任会长、U家公寓创始人朱军
关于山东公寓行业及市场现状
记者：朱会长，请您谈谈山东公寓行业的现状?
朱军：山东素有"礼仪之邦"之称，位于中国东部沿海地区，全省常住人口9733.39万人，17个地级市，是全国人口较多的身份之一。山东不但是人口大省，而且是经济强省，在刚刚公布的31省区2015年GDP排行榜上山东稳居前三。
以上因素具备公寓行业蓬勃发展的所有基因。
经济学家曾指出，任何行业的发展和当地的文化密不可分。齐鲁大地作为儒家文化的发源地，"有朋自远方来，不亦乐乎"的"好客山东"之道早已让人耳熟能详，传播四方。山东人自古秉承着"低调、内敛、宽厚、热情"的地域文化，更成为山东人在外打拼的靓丽名片。
万物皆有正反两面。也许是性格使然的原因吧，纵观山东公寓行业，存在着运营企业起步较晚，发展不对称的现状。由于种种原因，山东公寓行业的发展水平目前仅仅位居全国二线三线水平，和山东人口大省、经济强省的地位不符。但依靠山东人的踏实肯干，最近一两年有了跳跃式发展。尽管各家有实力的公寓企业较低调，但还是涌现出了不少在全国和省内有一定知名度的公寓品牌。行业发展不均衡，层次上良莠不齐，知名品牌匮乏是目前山东公寓市场的实际状况。
记者：能不能简要介绍一下目前山东省内相对成熟的公寓品牌分布情况?运营较好、企业发展呈持续上升态势的公寓品牌又有哪些?
朱军：应该说，山东的公寓行业，以长租和短租为代表的一批成熟品牌正引领着全省公寓行业健康发展。截至目前，山东省主要长租公寓龙头企业有以下几家在市场上较活跃，譬如：四海友家、山东一呆、一站快租、U家青年公寓、山东中合地产、山东汇鲁、青岛华夏、青岛福瀛、青岛东游记公寓 等品牌公寓，其管理房间总量已超过3万套房源。
依靠全国著名的海岸线，青岛、烟台、威海、日照的日租公寓发展迅速。山东是国内公寓行业龙头-----途家在全国发展的大本营，依靠和开发商以及山东省旅游局的良好合作关系，其在山东沿海地区和省会济南已经有几十个项目建成或正在推进中。最多时，途家在山东的公寓数量占总量的一半以上。目前，途家斯维登在省内直营公寓不下3000间，尽管在省会济南的度假公寓经营一般，但沿海城市的公寓运营情况普遍不错。
山东一呆依靠国际著名酒店出身，以及在管理和设计方面的产品优势，通过与开发商合作，省内有近20余个项目在同时推进，大有在山东日租公寓行业后来居上之势。
烟台四海友家是国内旅游目的地运营的知名企业，在山东及北京、上海和一些旅游景区开展了很多特色业务，在托管和运营方面有独树一帜的革新产品。
山东怡家客房(后分成果蓝和怡家客房两家)依靠长年酒店管理出身和设计师的介入，产品和管理领先一步，省内已运营接近十家直营店和一家四星级酒店;济南万达店更是成为投入小盈利大的经典项目，值得研究、学习和借鉴。
青岛栖舍艺术酒店一角
青岛一站快租、山东汇鲁地产(济南)、济南米家公寓、青岛华夏不动产等为代表的省内长租规模数量居前的公寓，短短两三年时间房间数量已经突破2000-3000间，并且每个月都在持续增量中。他们或以装修起家，或者从房产中介转型而来，有自己专门运营公寓的多个门店和百余名员工，有自己的装饰公司甚至是家具公司。山东汇鲁甚至把房屋托管和金融相结合，与开发商合作，形成了自己独特的金融运作模式，托管房屋也就变得水到渠成。
山东中合地产、青岛一月租、青岛福瀛房地产等为代表的埋头苦干型的短租日租相结合的公寓企业，实力雄厚，产品精致，服务到位，属于低调发展的隐形"富豪"，有很多值得借鉴的亮点。
济南不期而寓、宝阳地产、济南柠果、济南爱森、济南寓到家、青岛东游记等为代表的公寓品牌，虽然进入行业相对较晚，但是依靠良好的管理能力和资金实力，发展异常迅速，是公寓行业的新生力量。
以山东圣创空间和济南觅柚青年社区为代表的集中公寓和创业空间结合体，也是山东公寓行业不可或缺的力量。圣创空间由山东圣创创业服务有限公司投资运营，圣创创业于2015年7月在上海股权托管交易中心挂牌(股权代码：206716)，为山东省内最早挂牌区域股权交易市场的创业服务企业。圣创空间得到了广大创业者和各级政府的认可，先后被评为"山东省创客之家"(山东省科协授牌)、"山东省众创空间"(山东省科技厅授牌)等。通过联合办公、社群平台、创业孵化和创业投资四大板块为创业者提供服务。
记者：讲到这里，朱会长得改口叫您朱总，听说您自己也是一位公寓运营商，同时也是涉足公寓行业较早的第一批"吃螃蟹者"，您经营的U家公寓品牌在山东公寓界令人瞩目。请您简要介绍下这方面的情况?
朱军：济南U家公寓由济南优家房地产公司于2010年创立，目前已管理的上千套房源分布在济南西部的数十个中高端小区。U家公寓是山东省第一家将"去哪儿"开发的智能门锁引入日租和长租公寓的企业。U家公寓也是山东第一家与58同城金融开展合作，给租客提供金融月付分期的企业。U家公寓开业至今，一直位居美团网、去哪儿网的酒店和公寓频道综合排名第一。依靠和地方政府部门以及开发商的良好合作关系，目前U家公寓几个较大的合作项目正在稳步推进中。
U家青年公寓内部场景
U家公寓今后的重点发展方向是和开发商进行先期合作，从软硬装设计、施工入手，同时积极探索和兄弟公寓展开合作，将联合办公、创业空间和日租长租公寓相结合。做公寓综合服务运营商将是U家公寓的发展目标。另外，我本人也是是一位喜欢交流、乐于分享的人，今后我希望U家公寓能为业内发展做多些有益的尝试和探索，在运营领域欢迎兄弟品牌与U家公寓展开有益发展的任何合作。
记者：您对山东长短租公寓市场的前景有何展望?
朱军：我个人认为市场前景光阔。山东公寓长短租租赁市场规模预计数值可达百亿，据不完全统计，全省目前从事经营房屋租赁或管理业务的上百间规模的品牌公寓企业超过200家，规模最大的几家品牌公寓持有量已达3000间以上，有几十间以下和规模小的"二房东"更是不计其数，累计管理的体量应超过10万间房源。公寓企业管理资产规模预估额超过200亿。
正因为处在发展时期，所以说山东公寓市场目前是一片巨大的蓝色海洋，有着广阔的发展空间。近期济南和青岛新一轮城市规划已经出炉，以济南中央商务区CBD为代表的核心发展区域，公寓空间规划竟然占总规划的30%。再加上17地市多个城市商用综合体的投入建设，给山东公寓行业提供了前所未有的发展机遇。可以负责任地说，即使再有目前十倍的公寓从业者进入公寓行业领域发展，这块蛋糕也足够大家来分，但是任重而道远，需要广大公寓从业者抱团取暖，凝心聚力，共同推动行业健康持续发展。
关于山东公寓联盟筹建及推进情况
山东公寓联盟部分发起单位代表
记者：听说您一直在推动山东公寓联盟的建设，并被推举为即将正式挂牌成立的山东公寓联盟首任会长。请您说说成立山东公寓联盟的积极意义?
朱军：公寓行业作为新兴行业，目前处在一个无序爆发期。巨大的存量房市场，市场潜力巨大。山东作为全国公寓行业发展市场化程度不高的地区，与国内发达地区相比，还有不小的差距。
美国最大的公寓运营企业市值达到300亿美金。公寓行业今后毕竟会朝着产业化、科学化、现代化、互联网化方向发展。通过联盟或行业协会的组织形式，让信息能够快速流通及转化。成立山东公寓联盟，就是为正处于发展期的公寓企业在经营中提供强有力的帮助和支持。
山东公寓联盟将引导山东公寓行业朝着规模化、职业化、专业化、标准化的方向前进。通过山东公寓联盟，将为山东公寓企业快速发展，进军全国市场提供支撑。尤其在当前实体经济放缓的新常态下，有利于贯彻并响应中央和国务院关于"稳定房地产市场和户籍制度促进城市化发展，维护社会和谐稳定"的指导意见精神。
另一方面，将引导经营管理不规范的企业，快速走上合法合规的道理上来。配合政府职能部门引导公寓企业转型升级，打击群租房，提高企业法律意识，规范公寓企业经营秩序，减少恶意竞争，引导公寓行业良性发展，山东公寓联盟将发挥重要作用。
山东公寓联盟是在原济南公寓联盟的基础上扩大并发起的。成立山东公寓联盟的出发点和落脚点是抱团取暖，合作共赢。
2015年10月27日，由济南8家大型公寓企业发起，在媒体顾问、品牌顾问和兄弟协会等几十人核心团队的共同努力下，济南公寓联盟宣告正式成立。
2015年12月12日，山东公寓联盟由山东省公寓行业龙头企业共同发起，汇聚并团结了省内30余家主要公寓品牌，由山东规模排名前列的品牌公寓以及为公寓企业提供服务的行业媒体、互联网平台、风险投资、配套供应商中的龙头企业共同推进，目前可控公寓数量近6万间。公寓联盟正式建成后，发起单位将占据山东品牌公寓企业超过60%的市场规模数量。
记者：山东公寓联盟的筹备情况进展如何?正式成立的山东公寓联盟有何愿景和哪些基本职能?
朱军：2016年1月10日，山东公寓联盟筹委会召开大会，决定成立9人前期决策小组并推选出了山东公寓联盟首届领导班子，分别为会长朱军(U家)，副会长连志磊(中合)、亓志远(宝阳)、饶金明(米家)、殷方杰(一站快租)、赵立华(栖舍艺术酒店)、王兴国(圣创空间)、王涛(汇鲁)，秘书长李守军(不期而寓)，共9人。
前期决策小组将尽快细化章程和进入退出机制，落实会费缴纳，进行工作分工，完善供应链采购，统一制作合同样本和标牌。拟定于今年春天适当时间举行正式揭牌大会，并联合山东青年报、 "公寓频道"等主流媒体和专业机构，联合举办一次汇聚国内、省内的专家学者、政府官员、公寓企业领袖等出席的公寓行业发展论坛峰会。
另外，山东公寓联盟成立前后，拟每月分别组织省内17市品牌公寓分享交流会、开发商项目现场考察交流会，对具体项目进行探讨分析，并组织联盟内会员企业进行深入合作。届时，将邀请山东青年报、"公寓频道"公众平台等主流媒体进行全面报道，以营造声势，扩大影响。
山东公寓联盟正式成立后，将统一供应链，目前已经和58金融、海尔智能家居家电、海尔金融、乐视电视、鸿利卫浴等国内知名企业达成战略合作意向。下一步，我们将扩大合作范围，和兄弟省市的公寓联盟、协会加强合作，给公寓同仁提供更实惠的产品，拓展更紧密的合作空间。
我们相信，山东有全国第三名的经济总量和庞大人口基数，有一群干事创业、团结合作的公寓有志之士，我们完全有信心有能力尽快赶上国内公寓运营第一梯队。当然，这离不开国内公寓同行的大力支持和鞭策鼓励。
最后，期待更多的有识之士加入山东公寓联盟的大家庭，抱团取暖，干事创业，合作共赢!
初审编辑：周海升
责任编辑：王桂林
