买房大智慧：按需选购创新房型

　　文》本刊记者/甄爱军

　　文前提要：除了常见的平层1房～3房的常规类型之外，房地产市场上还出现了一些创新房型，如“ N+1”房型等，如何让自身实际需求与创新房型完全匹配起来，这是购房者近来常常关注的问题。

　　新房型好，但它好在哪？近日，本刊编辑部就接到了不少读者这样的咨询电话。据了解，目前市场上较为常见的新房型有“N+1”房型、小复式、组合式、小错层等等，让购房者多了很多选择。而且市场反馈过来的信息显示，新房型颇受市场青睐，如绿地集团近期推出的“90墅”就为购房者所追捧。

　　与常规房型相比，新房型具有独特的个性，空间利用率得到提高，为购房者带来极大的便利。不过专家提醒说，选购新房型还是要结合自己的实际需求，这样才能让新房型发挥其最大的作用。

　　新房型有“大智慧”

　　很多人考虑买套能够灵活安排空间的住房，王新宇就是其中一位。王先生是个“新上海人”，最近正考虑买房。因为考虑到自己年龄已经不小，婚后就会要小孩，到时候肯定要接父母过来帮忙，因此住房面积必须要大一些。如果选择常规房型，他只有买套120平方米以上的三房才能满足眼前的需求，但他同时还考虑另外一个问题，即日后小孩长大成家搬出去之后，老两口住一套大房，却有些不合算。“看样子只有买到一套可大可小的房子才能解决问题。”王先生这样告诉记者。

　　其实，能够满足王先生需要的房型的确存在。据了解，目前市场上有一种组合房型，这种房型在设计之初，就预留了可自由变换的空间，三代同堂的时候能满足居住需求，而家庭人数减少之后又能够合理拆分，将其变为互不干涉的两套房，其中一套用于出租，完全实现居住投资两便利。

　　在专家看来，新房型在空间的利用上，相比常规房型要合理一些。“新房型突破了常规房型的中规中矩，使得房屋面积得到更为充分的利用。”上海五合智库副总经理吴茂辉如是表示。

　　专家预测，未来的房型设计将会更为多元化。虽然目前在户型面积设计上不再受“90/70”政策限制，但是如何将房型设计得更为合理，来满足个性化、多样化的需求，是开发商不得不面对的问题。与此同时，随着房价的不断上涨，购买大面积的常规房型已让购房者感到吃力，因此空间能得到灵活运用的紧凑房型将会受到市场欢迎。

　　那么未来创新房型将在哪几个方面下功夫呢？吴茂辉分析认为，首先是在长短进深上讲究配合，尽量避免暗室以及通风不畅的情形；其次是发展紧凑型的错层、复式等，或者立体组合空间，空间趣味性得到提高；还有就是增加弹性空间，使得各个房间可以合理分拆或聚合。

　　而市场反应也说明新房型的确受购房者追捧。如11月初位于宝山顾村板块的某楼盘开盘当天就售出120多套，其较为吸引人的地方是房间可以调整。另外，近期绿地集团推出的“90墅”创新别墅也颇受关注，虽然尚未正式开盘，不过市场反响极为热烈。

　　四种房型各具特色

　　新房型虽然具有很多优点，但专家表示，要根据自身的实际需求，并结合其他因素来综合考虑。

　　就比如对于挑高达5.3米以上的小户型来说，单层面积不大就只能满足小青年的需求，因为这类房型只合适过渡，对于三口之家来说，则不适用。那么，目前比较常见的新房型到底适合哪些人群，怎样做到与自己的实际需求相结合，下面我们根据上海的实际情况来分析。

　　经济型别墅“迷你版”

　　代表楼盘：绿地蔷薇九里、布鲁斯小镇

　　适合人群：国内稍有财力的准中产阶层，刚过而立之年的高级白领阶层。

　　此前，有人将总价不高的联排或叠加别墅称之为经济型别墅，这种别墅让国内的中产阶层也实现了别墅梦。但作为经济型别墅的迷你版——绿地“90墅”的推出，将使得别墅居住人群得以有效扩大，建筑面积的有效控制，则意味着物业总价不会很高，因为买得起的人会更多。

　　与联排、叠加别墅相比，“90墅”在房型设计上取得了不小的突破，从室内、半室内、室外多个方面挖掘建筑空间的可塑部分，如超大地下室，挑高客厅设计，附加庭院、露台、阁楼等可灵活运用的空间，让原本建筑面积只有90平方米左右的别墅，能够利用到的面积接近160平方米，其空间运用的灵活程度大大增强。

　　这类房型更为适合年轻人，对于年龄超过50岁的购房者来说，则要认真考虑一下。这是因为“90墅”的建筑结构为3层，这对于年龄较大的业主来说，从起居室到卧室或者书房都要上下楼，不是很合适。

　　组合房型灵活多变

　　代表楼盘：华润橡树湾

　　适合人群：家庭人口较多而又想兼顾投资的业主。

　　虽然买的是一套三房，但却能够成功地将其一拆为二。据了解，华润橡树湾虽然是在“90/70”政策执行期间开发的楼盘，并严格按政策规划建设，但是开发商表示考虑到一些家庭对大户型或两代人同住的需要，在建筑设计时就考虑到两套房型的组合问题，所以很多房与房之间的墙被设计成非承重墙，为的就是日后两套打通方便，此外还在卫生间、厨房间留下了可改造空间，也避免两套打通后的多余浪费。

　　吴茂辉表示，这类可组合式的房型，一般是一房与二房的组合。购房者可根据需要安排不同的用法，如一套自用，一套出租；而在父母同住时一套自用，一套给父母住，既彼此分居，又便于照应；或先合二为一自用，待子女长大成人再一分为二等，多种使用功能的机动组合，可有效提高住房的使用效率和使用价值，使不动产本应具有的使用与投资的双重功能得到兼顾。

　　“N+1”房型功能多

　　代表楼盘：香逸湾

　　适合人群：准备迎接宝宝到来的家庭，或者三口之家。

　　据了解，目前市场上“N+1”房型较为常见。“2+1”、“3+1”特色房型使住房在总价上得到了有效控制，又能灵活地改变房间的使用功能，使得家庭生活既能紧密联系又具有私密性，自然受到了市场的追捧，部分“准爸爸、准妈妈”更是把这种房型作为置业首选。

　　由于户型面积受到限制，很多功能房将无法得到满足，因此需要一个机动空间。“N+1”房型中，“+1”的机动性体现了它较能适应不同家庭或同一家庭的不同生活阶段对空间的不同使用要求。既可以作为儿童房、保姆房、临时客房，又可作为小书房、电脑房，也可以作为家庭健身房、棋牌室，或干脆用作杂物间也无妨，正是这些机动性，才体现了它的实用性和实惠性，体现了它面积不大功能大的多用性与合理性。这也是提高面积空间利用率，在有限的面积空间内，强化居家功能的一种有效方式。

　　高挑高房型可分割

　　代表楼盘：禹州金桥国际

　　适合人群：购房用于过渡的年轻人。

　　对于一个年轻人来说，他(她)可能会被一种挑高超过5.3米的小户型所吸引，通过精心装修，原本建筑面积只有50平方米的空间，却能够实现近80平方米的物业空间，厨房、卧室、起居室、客厅、卫生间等一应俱全。同时，5.3米的挑高也让第二层的居住空间像平层一样开阔。

　　专家表示，对于这种高挑高房型来说，虽然单层建筑面积并不大，但其空间却可灵活运用，经过装修之后，每户都有独立的的房、厅、厨、卫，而最让人心动的是，与购买相同面积的平层房型相比，付出的成本要小一些。不过专家认为，这种房型只适合那些易于接受新鲜事物的年轻人，同时这种房型只适合用于过渡。

　　注意避开房型误区

　　专家提醒，新房型在适用性方面下足了功夫，但购房者在选择时也要避开一些误区，以免买到房型上存在缺陷的物业。比如分隔后房间全暗，这类缺憾在小面积的房型中较为常见。吴茂辉表示，在一个只有一面设窗的大间中，再进行分隔，便会形成暗卫，暗厨或暗厅。这就会造成自然通风、采光的不足，不适合于日常的居家生活，并降低其使用价值。

　　专家建议，机灵选择长、短进深差较大，可以形成多个采光面的房间，是各个消减均能各自开窗，而能有直接采光和自然通风，还有就是要避开直线分隔的情形。为了在有限的面积内，能尽量充分地利用空间，创造出更多的大小不一、分门别类的储存空间和其它辅助功能空间，便应更多地采取各类异形分隔的形式，以避免空间的浪费。例如，类似“工”形、“弓”形、“S”形，汤勺形等多种异形分隔，而不宜采用通常大中房型那样的一刀切式的直线分隔。

　　专家建议对新房的分隔要合理。比如可将非承重的套内隔墙作上下纵向的立体异形分隔，以更充分地提高空间利用。这就能使分隔的两边都形成不同的储存空间和其它的功能空间，如壁橱、储藏室、主卧更衣室、专用洗衣空间、冰箱空间、洁污空间，或嵌入式书橱空间等。