房地产投资信托基金值得期待

　　□晨报记者 张佳昺

　　不出意外，REITs(房地产投资信托基金)将成为2009年金融创新的重要一笔。

　　REITs正紧锣密鼓地推进

　　据媒体报道，房地产投资信托基金相关制度拟于今年9月之前报国务院审批，并有望于四季度由上海、北京、天津三地分别推出一单试点。而“浦东新区2009-1REITs发行募集说明书(第一稿)”亦于上周出笼。显然，REITs的推进，正在紧锣密鼓地进行中。虽然暂时浦东REITs仅包括工业地产且仅在银行间市场流通，但是对于A股市场的散户投资者来说，未来REITs进一步登陆证券市场值得期待。

　　REITs，如果要用最简单的词语解释，就是不买股票而是持有房地产的基金，对REITs的持有者而言，通过持有REITs份额就间接持有了相关房地产的部分所有权同时享受到相应的收益——由于REITs一般规定要将相关房地产90%的出租收入作为股息派发，因此REITs一直被视为一个注重派息回报的投资产品——而这样的产品，对于填补投资者在多元化投资上的短板，意义重大。

　　直投住房受制于财力

　　这些年楼价大涨，让许多房产持有者享受到了丰厚的回报——但若剔除自住房屋的升值以外，真正享受到房地产纯粹“投资性回报”的普通投资者，恐怕并不太多。究其原因，还在于房产投资的总价不菲，对于许多工薪阶层，买一套房自住已经压力巨大，又如何能够承受第二套“投资性住房”的千斤重担？固然按揭可以降低购置第二套房的首付压力，但按揭购房实际相当于杠杆性投资，其涉及的风险虽然在楼市上涨中乏人关注，但美国的次贷危机，已经让我们看到了杠杆投资房产存在巨大收益的同时也潜伏着的巨大风险。

　　虽然现代投资理论反复告诉我们，在股票、债券等品种之外向投资组合中添加房产投资有助于降低投资的总体风险，但在中国，对普通投资者而言这始终是一句空话——毕竟对于资金有限的散户而言，想直接投资房产，要筹集几百万元是不太可能的事。

　　REITs模式可遂心愿

　　但是，有了REITs，散户投资房产，就不再是一个难题了。因为你无需拥有整栋房产，而是可以拥有一套房产的部分份额，这无疑大大降低了房产投资的进入门槛。当然，REITs的价值，不仅在于降低房产投资的进入门槛，更在于可以极大地丰富我们的房产投资模式。

　　以往，即使是手握重金的房产投资者，往往亦因为资金有限仅涉足了住宅房产。而因为种种原因，商铺、办公楼、酒店、厂房等商业性和工业性房产往往可以比住宅提供更高的租金回报，如在香港上市的多个REITs往往可以提供7厘至10厘的回报，而与之相比，目前上海普通住宅5厘以下甚至不足4厘的租金回报显然黯然失色。

　　异地买房，曾经是房产投资的热门话题。但因为风险、管理难度等种种原因，依然不是普通投资者适宜涉足的领域。但是凭借REITs，异地房地产投资可以变成一件极为轻松的事情——一切只需要改敲一个代码，此次REITs的试点在上海、北京、天津三地进行，未来若加入更多城市甚至进而引入香港、美国等境外市场的REITs，则足不出户全球买房亦未尝不可。

　　REITs的引入和逐渐成熟，将改变散户投资房地产的门槛、种类、区域，如此益处自然值得期待。