房地产信托基金比PE具有更多优势

    日前，信托市场传来消息称，房地产投资信托基金的意见稿，已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委签署完毕，推出已箭在弦上。一时间，关于房地产信托基金的设立、盈利模式以及存在的风险，成为市场关注的焦点。

　　可获得稳定收益

　　据了解，房地产信托基金（REITs）于1960年产生于美国，它是依照商业信托原理设计，由信托机构向公众公开发行或定向私募发行房地产投资信托受益凭证以筹集资金，并将其投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等，投资所得利润按比例分配给投资者。

　　业内人士表示，房地产信托基金其实就是不动产证券化中的一种，房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。多年以来，虽然央行一直在操作REITs的进程，但由于种种原因，中国的房地产信托基金产品仍停留在准房地产信托基金上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。但现在由于股市、楼市处于熊市，出于转移风险的目的、改变地产商融资渠道银行独大的局面，房地产信托基金的发行被重新提上日程。

　　据悉，未来可能推出的房地产信托基金将包括廉租房投资信托基金、廉价住房信托基金，通过这种融资方式，帮助中低收入家庭解决住房问题。

　　但赵杨表示，目前廉租房的收益率较低，难以满足投资要求。廉租房作为保障低收入人口住房的重要政策，其收取的租金不会很高，而目前国际REITs的收益率却普遍较高，二者收益率差距可能会比较大。这一点只能通过税收优惠、政府补贴等方式来缓解。

　　比PE具有更多优势

　　据房地产人士介绍，目前国内的房地产市场存在多种问题，比如住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等。因此，应该在国内设立定位于收购、持有适合中低收入居民租住住房的房地产投资信托基金，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入。

　　崔新生表示，中国房地产业存在等级市场的现象，实际上为国内房地产信托投资的差异化产品创新提供了广阔空间。对于一个次级信用市场而言，房地产信托投资行为本身，首先需要一个特定的投资评价体系的建立和完善。

　　另外，房地产信托投资与PE相比，更具有优势。PE主要是指通过私募投资形式，对非上市企业进行股权投资，进行退出机制设计。信托投资具有一定的透明操作程度；而PE由于其私募性质，对信息透明度要求不高。与此同时，国内真正有实力做房地产信托与PE的机构非常短缺，在消化PE产品方面，退出或转让都十分困难。