REITs的前世今生与远大前程

    中国大陆创设REITs市场，已近在眼前。但投资者、开发商和研究者对于REITs的认识依然不够。

　　作为房地产领域最重要的投资兼融资产品，REITs早在1960年就诞生于美国，发展至今，已极为成熟，其数量与市值远超传统房地产上市公司。

　　其实，对于中国大陆开发商而言，REITs并不遥远。自2005年越秀REIT在港交所上市以来，陆续有开发商持内地物业在中国香港、新加坡发行REIT，如RREEF和赴新加坡发行的CRCT.

　　REITs在中国大陆前程远大。

　　如果说货币化分房政策催生了住宅市场化的快速发展，那REITs市场的创设，将为发展相对滞后的非住宅类房地产市场，提供难以想象的契机，并成为中国房地产行业发展道路上的里程碑。

　　今生

　　越秀REIT、RREEF、CRCT已先后在香港、新加坡试水REITs

　　对于中国大陆开发商而言，REITs并不遥远。自2005年越秀REIT在港交所上市以来，陆续有开发商持内地物业在中国香港、新加坡发行REIT，如RREEF（睿富中国商业房地产信托投资基金）和赴新加坡发行的CRCT（凯德中国商业信托投资基金）。

　　以越秀REIT为例，据招商证券（香港）董事暨常务副总经理缪英源介绍，母公司越秀地产把广州的写字楼及部分商场证券化，以其租金作为信托收益来源。按照香港的法例，这些信托资产租金的90％必须回报给投资者。

　　自2005年上市以来，越秀REIT年收益率保持在6％左右。在前两年牛市中，相对股票来说不太受投资者关注。但自今年10月底后，明显抢手起来。

　　在标普分析师符蓓看来，中央此次表示要发展REITs，更多在于传达对房地产支持的信号；在细则尚未公布前，离实施恐怕还很漫长。海通证券房地产行业分析师帅虎也认为，内地创设REITs市场仍有不少挑战，但是有办法解决。

　　最突出的问题是重复征税。这一问题的根源，在于传统信托制度为双重所有权原则，而中国大陆民法为“一物一权”原则，两者存在冲突。在我国现行税制中，对信托实行重复征税将成为必然。具体表现为，在REITs信托过程中，同一信托财产的转让将被征收两次契税、印花税和营业税，同一笔收益将被征收两次所得税。上述问题有望通过直接豁免来解决，美国等地在创设REITs之初便是如此。

　　此外，投资者、开发商及研究者对于REITs产品的认识不够，相关人才储备缺乏。这需要时间，若首批REITs产品创设成功，也有助于更多人认识它。