取消限购能否成为压倒房价的最后一根稻草

　　中央棒杀大老虎之时，曾有人戏言，各地应该趁此机会取消限购政策，以将影响降到最低。果不其然，近几日各地纷纷以各种方式为限购松绑，截至8月3日，全国46个楼市限购城市中，已经有24个城市放松或取消限购，其中官方明确宣布松绑的有10个城市。

　　然而，面对此轮政策调整，笔者却认为其对楼市的利好微乎其微，楼市不仅不会回暖，而且会加速下行。如果将前十年一次次房地产调控看做房价上涨的冲锋号，这次放开限购则是敲响了丧钟，变身楼市的反向指标，成为压倒房价的最后一根稻草。

　　人口老龄化是隐匿的杀手

　　过去讨论房价，讨论房地产，被一些所谓专家、资深记者的诱导，总会强调许多房子以外的因素，言必中国人心目中房子代表着家，代表着归属感云云，甚至提到投资保值、冲抵通膨等等，但是唯独对一个话题讳莫如深，那就是人口结构问题。然而，被刻意忽略掉的人口问题，却恰恰是隐匿在市场背后的真正杀手。

　　人口是什么，人口就市场的全部！谁都不要再以前十年的所谓营销的下三滥忽悠手段骗人，说什么身份、地段、投资等等，没有人接盘，一切都是纸上谈兵。我曾经在2008年在深入分析彼时的房市时断言，从经济发展和市场行情角度，我们很难推断出一个合理的房价拐点，当然，这其中还不乏政策因素等，但是，我们可以通过改革开放以后，特别是计划生育以后的人口数据分析得出一个结论，那就是中国人口红利的拐点在2012年-2015年，而事实上，正是这一时期，养老金问题引发的延迟退休等现象开始通过各种媒体在做铺垫，给市场吹风。人口问题所给房地产带来的影响是显而易见的，只有适龄人口才有购房需求，60岁以后，特别是65岁以后的人根本没有购房可能，即便你想买房，银行也不会贷款给你，无论你是否一套房。

　　我们以一组数据来解读，我们从国家统计局的数据可以很清楚地看到，截至2013年末，中国60岁以上人口达到了2亿多，占比近15%，65岁以上人口达1.3亿，占比近10%。通常意义上，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”，而根据联合国的人口统计数据，中国将在2024年至2026年前后进入老龄社会。单从数据来看，中国早在2001年就已开始进入了老龄化社会，而且老龄人口占比逐年增加，正在大踏步地向老龄社会进发。相应地，由于人口红利的逐渐褪去，中间16-59岁的中青年数量在逐年压缩，这也就意味着每年购房的主力军也在逐步减少。

　　表1　2013年年末人口数量及其构成

　　指标年末数比重%

　　全国总人口136072100.0

　　其中：城镇7311153.73

　　乡村6296146.27

　　其中：男性6972851.2

　　女性6634448.8

　　其中：0-15岁[[4]]（含不满16周岁）2387517.5

　　16-59岁（含不满60周岁）9195467.6

　　60周岁及以上2024314.9

　　其中：65周岁及以上131619.7

　　（来源：中华人民共和国国家统计局）

　　同样，我们不难判断，随着老龄人口的逐年增加，以及老人的不断离去，20年后的中国将不会再有住房紧张问题，以目前计划生育现状可以推断，未来的孩子，将继承或得到祖辈双方的至少2套房子，这还不包括其父母的房子，试问如此的住房数量与人口结构，还有所谓的住房问题吗？

　　城镇化不是集体买房化

　　近几年，高层提出城镇化设想，这令许多地方欢呼雀跃，似乎城镇化就代表着现在卖不掉的房子可以卖给未来进城的农民了。这其实是一种混淆概念的误判。城镇化，说到底是工业化进程加快，导致的人口、产业的布局调整，而并非简单的人口迁徙。通过城镇化改造，将大幅提升农业生产效率，从而解放出更多的农村人口投入到城市及周边的二、三产业去。

　　现在，虽然三农改革落后于其他产业调整，但是农民及所拥有的土地所带来的政策红利正在慢慢显现，即便通过城镇化，实现了自身社会分工的改变，农民也很不可能放弃这些，而转投城市。

　　此外，即便因为工作及生活需要，进城的农民有住房需求，他们的第一选择也是谋求租房而不是买房，一来，他们本身在老家就有住房，不会背负上沉重的房贷负担，牺牲掉生活质量来购买商品房，毕竟相较于农村宅基地，商品房的价格远远高出了他们的承受能力。二来，这部分人流动性较强，即便城镇化到一定程度，他们所从事的行业所决定了，他们也不可能像城市原住民一样固定在一定区域，长期不变。

　　在这其中，唯一一种有住房需求的是通过求学深造最终融入当地工作生活的新市民序列，但是这部分人的需求，已经在这几年严重透支了。所以，城镇化不是房市的利好。

　　刚性需求是个伪命题

　　刚性需求是这几年房地产屡屡提及的一个词，仿佛有大量的住房刚性需求存在，楼市就会永远的繁荣一样。笔者却非常鄙视这种借风炒作，说到底住房刚性需求跟丈母娘需求一样，是一个房市鼓吹者自吹自擂、自圆其说的伪命题。

　　单从概念上来说，刚性需求是指那些不受价格影响的消费需求，有一个重要指标就是不可替代性。房子是刚性需求吗？从各个城市房价的分布可以看出，核心区域价格居高不下，购房者被迫从一环到二环，到三环，甚至四环、五环、郊区，这一过程恰恰是在不断退而求其次的过程，房子远远不具备不可替代性。

　　从购房来看，能够实现销售，除了买房者有购房意愿，还取决于他的实际购买力，如果一个购房者穷尽其所能，甚至啃老的钱都不足以买一套像样的住房，即便他急着结婚，即便他有丈母娘指令，他也难以实现购房。所以，刚性需求不应该是地产商倾销偏僻地段、差户型的借口。

　　从某种意义上来讲，刚性需求只有一项，那就是改善性住房需求，只有那些有住房，希望购买更高档、更大房子的已有住房者才有财力实现购买行为，只有购买意愿却没有支付能力的所谓刚性需求对房市的拉动是0。

　　取消限购不代表可以贷出房贷

　　2014年的银行贷款额度仍然吃紧，这也就是没有一家银行明确提出停止办理房贷，购买者却也很难顺利办成房贷。

　　从消费人群来看，中产以上人群早在前十年房价几轮快速上涨前都已经购买了住房，且许多家庭购买了多套住房，目前尚没有购买住房的真正城市人口只有新市民和特困家庭，这些人群如果不借助贷款，很难实现购房梦，所以，即便取消限购约束，他们也难以短期内购买住房。

　　另一方面，那些拥有两套房以上的个人、家庭，购买第三套以上住房都是为了投资，面对当下严峻的经济形势和前景难料的地产前景，他们更不会盲目入市，更不用说目前银行尚没有取消限贷政策。所以，此轮政策调整对于买方市场几乎没有任何促进。

　　购房成本依然居高不下

　　虽然取消了限购，但是房屋买卖过程中的各项税收没有调整，这就意味着购买一套住房所需要缴纳的各项税收不会有任何改变，特别是二手房买卖，各项税收以外还需要缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等多种项目，这无形中增加了10%的成本，如此大的负担下，谁会盲目入市？

　　微博微信带来信息大爆炸

　　影响方式的最后一点，也就是笔者慎之又慎之后提出的，就是移动互联网、自媒体发展带来信息爆炸所导致的购房者心理预期的变化。

　　回首2008年，救市涵盖了降低首付、降低税收等多项举措，大批购房者正是这时候入市，而一个核心问题是，彼时的购房者所了解到的信息与开发商、行业专家、媒体记者相比是非常不全面的。或者说，那时候的买方人员基本是被开发商牵着鼻子走的，人们一方面抱怨房价举高不行，另一方面却怀揣着现金紧盯着房价准备随时入市，至于房价为什么居高不下，房屋成本都有哪些几乎是一概不知。

　　而2010年微博兴起，2012年微信的兴起，中国进入一个自媒体时代信息爆炸的时代，你不仅可以看到官方的消息，你还可以看到各路小道消息，以往人们诟病房价只是指责开放商为富者不仁，而现在，大家都知道房价背后的蝇营狗苟，至于谁是房价背后的真正推手，呵呵，你懂得。可以说现在的买卖双方所掌握的信息是对等的，这样一个格局下，你还会指望购房者像五年前那样盲目入市吗?

　　客观上来看，房产调控政策的滞后性和叠加效应造成了这一轮房价的止步不前，而实际上，这是市场周期规律及买卖双方预期改变等多方因素导致的结果。既然我们前十年有敢于面对房价一轮又一轮快速上涨的沉着，那么我们也理应拥有面对房价下行，甚至是快速下跌的勇气。

　　房地产始终是一个市场形态，收起不应有的无形的手的干预，回归市场本质，房地产或许能够得以刮骨疗伤，从而走上稳健发展的道路。而目前的形势决定也只有这一条路才可以让房地产市场延续下去，而不至于崩盘。

　　与其说是我们期待房价的下降，不如说，我们是期待一个房地产合理价值的回归。