张志元:房市暴涨 警惕 “虚拟经济”上扬

　　2月下旬，经过近两年的“跌”与“卖不出”之后，中国楼市再次“牛起来”。这是楼市的谷底反弹，还是国家救“市”的成效？围绕着本轮楼市的特点、暴涨背后的原因、楼市与中国经济之间的关系，记者专访了山东财经大学金融创新与产业发展研究院院长、教授、博士生导师张志元。

　　问：这一轮暴涨是楼市的谷底反弹，还是国家救“市”的成效？

　　张志元：这是中国房地产市场死水里的“长波”。 自去年下半年开始，国家想尽办法在激活楼市，中央经济工作报告中明确表述：去库存。在此次楼市的启动中，政府救市确实厥功至伟，但从政策效果上来看，与其说这是调控政策的实际作用，不如说是“去库存”这一指导思想与相关政策成功的引导了市场预期。“预期”这个东西，看不见也摸不到，但它对于所有的投资品市场来讲却是决定市场走势的核心因素之一。一旦有人能够成功的引导市场预期，那么他便能有效的干预市场。举个简单的例子，如果有一个可信的机构，比如央行，向你保证未来一个月股市会涨100%，那么大家可能都会把钱投入股市，短时间内买方力量就会出现压倒性优势，那么股市就真的会大幅上涨。这就是预期的自我实现性，对于宏观调控机构来讲，这种方法就是无成本或低成本的市场干预措施，当然这个机构必须是权威的，其承诺也必须是可信的。具体到此次楼市起步来讲，随着房贷首付比例下调、公积金利率上调、房地产交易的契税及营业税减免等一系列政策实施，向市场传达了政府“去库存”的决心，有效的引导了市场预期，刺激了农历新年过后楼市的回暖，更多消费者开始惜售观望，“存着好房子等待涨高了再卖”的心理导致市场房源逐渐减少，刚需者与改善型消费者开始“急买房”。一言以蔽之，此次暴涨确实是国家方针、政策的成效，但并非简单的政策“救市”，而是“去库存”思想以及相关政策对市场预期的有效引导。

　　问：这一波暴涨中的买房主力大军群体，有何明显变化？

　　张志元：有改善型住房需求,尤其是“二胎储备者”们正是这一波涨势的主力军。他们正在影响中国楼市这一轮“暴动”中的格局分化。就济南市来说，那些占据优秀教育资源、且地理位置优越、又高端的房子，一跃成为“龙脉”，坐地起价不说，在今年涨得最快。整个东边房产在春节后已涨了近10%，有的房子甚至涨了20%。拿龙奥大厦附近的楼市来说，价格已经直逼2万，且都是一些大户型。

　　整体楼市正在向着高端房产需求倾倒，这对目前库存量较大的中小型房产来说，并不是利好消息。毕竟，头几年的房产政策，首付率太高，房地产商为迎合市场，建造了大量的60-100平的适应性住房。在刚需者市场饱和后，这成为楼市库存的压箱货。所以当前房价上涨潮仍然是烟雾弹，真正的楼市压力，仍积聚在“库存”上。当前的供需矛盾十分明显，改善型住房与库存中小型房产配比不合的矛盾相当突出。

　　问：是否这轮波动，已让中国整体楼市开始活跃？

　　张志元：我们分析任何问题都应该记住一句话，“须从根本求生死，莫向支流辩浊清”。消费品市场也好，投资品市场也好，它们的市场行情或者说是价格水平，最终是由供求关系所决定的，楼市亦是如此。从这一波楼市“暴动”的“两极分化”就可看出端倪。一线城市，如上海、北京、广州、深圳、南京、杭州等地最热，在价格继续走高的预期下，刚需旺盛，改善型需求大量释放，加之寸土寸金，供给相对有限，成交价格被拉高，造成了房价大幅上涨的“假象”。而对于二三线城市来说，库存长期积压，大量空置房源等待出售，造成其开发商拿地积极性仍未回升，整体涨幅不大。

　　问：作为金融学家，您认为在这轮楼市上涨背后，潜伏着哪些风险？又会暴露出中国经济的哪些问题？

　　张志元：打个比方，一位老人突然红光满面，身体健硕，或许不是“返老还童”，而有可能是“中风”的前兆。我很担心这一轮楼市会积攒起泡沫后突然中风，出现断崖式的下跌，因为中国房地产的买卖真相是，以房子为抵押品的融资活动。如果价格急剧坍塌，就会引发各种平台的不稳定甚至倾斜，有可能引致债务风险,甚至发生债务危机。

　　实际上楼市也是“金融市”。房产既是消费品,也是投资品,既有实体经济的特点，也有虚拟经济的特征。房地产商从拿地开发建设到房屋销售，无一例外，均需从金融市场筹措资金，对于这种以房产为抵押品或投资标的物的融资活动，如果出现价格坍塌，容易形成债务违约，形成资本抛锚。由此，在今年春天的这一波楼市热中，人们需要警惕中国“虚拟经济”的上扬。实际上，突然大量的资金滑向房地产，会给制造业等实体经济带来压力。同样的，房价的过速释放，会大量的吞吐资本，有一定的资本风险。这在短期内看不出来风险，或许下半年会出现新的资本问题。这里要提醒商业银行，尤其是体量较小的城商行，在目前的形势下，开展房地产信贷业务一定要加强风险管理，严格内控制度，全面、充分的对业务中蕴藏的信用风险、操作性风险和市场风险加以识别或监测，把控风险关口，以保证经营的安全性。

　　按中央经济工作报告中的原话说，房地产要在稳定经济中起到重要作用。这意味着，在一定的时间里房地产仍是稳定经济的重要角色。但房地产行业说白了是“资本的游戏”，如果国家的财富创造靠得不是实体经济和技术创新，而是靠垄断、金融、房地产等虚拟经济，中国的国家经济极有可能走向空心化和虚拟化。

　　问：根据您的专业知识和经验阅历，您认为房价是否还会上涨，现在是否是买房的好时机？

　　张志元：我从事金融教学和研究多年，坦白的讲，要让我对房地产市场行情做出准确的预测，实在是勉为其难。如果我们可以对市场做出准确的预测，那我们学校的教授们早就都是亿万富翁了。面对瞬息万变的市场，能做的只是提出一些中肯的建议供大家参考。目前市场预期已经形成，市场业已发轫，如无特殊情况出现，大致上行的趋势肯定是可以保持一段时间。但我前面已经讲过了，这一路上可不会是风光旖旎，而或是暗流涌动，充满风险，价格在上行，风险也在积累，这些风险最终是会被化解还是会集中爆发，我们尚需保持谨慎，拭目以待。

　　从理论上来讲，买房与否的要取决于“租售比”，在任何一本微观经济学教材中都会提到。通俗的来说，我们可以算一笔帐，在济南如果要购置一套质量和位置尚可140平方左右的住房，算上配套、装修等等，要200万左右吧。那么，如果将200万购买银行理财，按照年息3.5%计算，一年收益为7万元，这7万元能否租到相同的住房呢？答案应当是肯定的，且应当会有1-2万元的结余。那么从账面上来讲，租房子显然是要比买房子合算的，当然这只是对现金流的分析，对于部分思想超前的年轻人这是成立的，对绝大部分人来说，自己的房子所带来的安全感和归属感是几万元所无法比拟的。但这至少为我们提供了一个新的思路，在我国目前租售比较高的情况下，租房子的确是一种比较经济的选择。

　　我认为，如果是出于刚需和改善性需要，目前相关政策比较优惠，的确是一个买房的好时机，但对于想要追涨的投资者来讲，建议保持谨慎，三思后行。