中信14产品8款涉及京城最大首开控股 最好不碰

　　此类产品收益深受当前国家房地产政策的影响，并且更直接受到借款方自身以及项目运行状况的影响

　　理财周报零售银行实验室研究员 滑明飞/文

　　“截至2010年5月31日，中信银行正在运行的信贷类理财产品有311款，其中有43款产品募集的资金用于房地产信贷。”中信银行一位工作人员告诉理财周报记者。

　　据理财周报零售银行实验室不完全统计，中信银行从1月份到6月份新发行的房地产类理财产品就有14款。其借款人既有杭州千岛湖绿城投资置业这样的非国有企业，也有北京城市开发集团、中冶置业、中信保利这样的国有企业。

　　从投资项目所在地来看，也多集中于北京、浙江和广东等发达地区。风险方面，该工作人员表示，“从目前的运行情况来看，未发现此类产品的借款人出现违约等风险，产品的运行状况正常。”

　　“这类理财产品一般都是不保本的，如果出现较大的房地产政策转化，投资者的本金也可能会出现损失。”普益财富研究员黄琪表示。

　　同时，理财周报记者通过采访分析中信银行和北京银行的房地产类理财产品发现，此类产品收益深受当前国家房地产政策的影响，并且更直接受到借款方自身以及项目运行状况的影响。

　　中信银行14款产品8款涉及京城最大房企——首开控股

　　据理财周报零售银行实验室不完全统计，今年上半年，中信银行发行房地产类理财产品14款，其中借款人北京首都开发股份有限公司和北京城市开发集团公司平分8款，并且前者还是后者的担保人。而这两者的母公司同为北京首都开发(控股)集团有限公司。

　　北京城市开发集团公司(下简称“北京城开”)4款产品的资金用途只有两个去向，分别为北京昌平区回龙观住宅及代建公建项目建设和北京朝阳区幸福三村项目建设。但是理财产品的募集资金总额在说明书上并未显示。

　　据记者了解，2009年9月份，该公司以99680万元竞得昌平区回龙观住宅及代建公建项目(D02地块、F06地块)用地的国有土地使用权。D02地块规划总用地面积7.42公顷，总建筑面积18.9491万平方米；F06地块规划总用地面积10.09公顷，总建筑面积21.5万平方米。两者的总建筑面积达40多万平方米。按目前市场均价计算其开发成本也需要大量投入，再加上幸福三村项目和其他一些项目，都需要庞大的资金做支撑。

　　据了解，北京城市开发集团公司的注册资金5亿元，是京城最大房企——首开集团的下属公司，也正是那次使得北京城开“瘦身”。2006年初，由天鸿集团、北京城开合并而成的首开集团成立了置地、置业、房产经营以及经济合作四大事业部，原天鸿和北京城开两大集团旗下的优质资产被划拨而入，包括城开旗下的城开股份也被划走，这也就意味着其融资渠道再断一臂。而剩下的城开集团则扮演留守角色，主要负责划拨资产的交接以及剩余资产的“甩尾”工作。不难看出其实力必受影响。

　　目前，北京城开开发的项目较多，包括北京朝阳区幸福三村项目等，但其融资渠道变窄，同时又面临着国家对房地产市场不断调控。虽然背靠着京城最大房企——北京首都开发集团，但这并不代表没有风险。特别是现在发行的产品，长达二至三年的运行时间，而北京城开本身融资渠道收窄，如果在产品运行时间内政策一旦发生负面变化，募集资金所投入的房产项目回款便会出现问题，从而导致企业资金链收紧，挂钩该项目的理财产品收益则会出现缩水，严重的情况本金甚至会亏损。

　　随着房地产市场融资渠道的逐步收窄，房地产商从各银行所获得的开发贷的额度也日趋紧张。在这种情况下，开发商以项目名义与银行及信托单位合作，研发出房地产类理财产品，而且近期此类产品数量日益增多。

　　北京银行在6月初便发行了“心喜”系列2010085号：人民币1年信托贷款理财产品，该产品的借款人为金融街控股股份有限公司。资金用途在说明书上并未显示，记者联系北京银行希望了解该银行在研发房地产类银行产品时，如何选择风险系数低的房地产商时，该行一位工作人员表示，“我们行一般不接受关于理财产品方面的采访。”

　　选择项目，银行青睐核心区域

　　虽然大型房企大型项目不一定万无一失，但是这样的企业和项目仍是各银行的最佳选择。

　　“对于房地产行业，中信银行理财产品资金重点投资大型房地产集团开发的优质房地产项目；重点投资经济发达地区国有优质房地产企业开发的优质房地产项目等。“中信银行一位工作人员表示，“房产开发项目必须四证齐全，项目资本金不得低于项目投资总额的35%等。”

　　对于企业和项目的选择，平安银行的一位理财经理也认同这个观点，“我们在选择合作企业时是有一个标准的，一个是要看这家公司本身的资质，必须达到我们的标准，另一个是要考察开发的项目，比如开发项目在核心区域或核心城市。”

　　据该经理介绍，随着国家对银信合作的信贷类理财产品的持续“关注”，尤其是地产类产品，银行在选择合作房企和考察项目时越来越严格。

　　他还称，“虽然银监会不鼓励银行发行这类理财产品，但是我们会根据实际情况有节奏地推出新品。”

　　中信银行也表示，目前客户的需求还很强劲，在符合监管政策的前提下，将根据实际情况出台新的发行计划。

　　做房产者远离“涉房”产品

　　“信贷类理财产品受追捧主要是因为预期收益率较高，一般可达6%到7%。特别在目前CPI不断上涨，居民储蓄利率较低的时期，再加上股市表现不佳的情况下，投资该类产品成为很多客户的最佳选择。”中行的一位客户经理告诉记者。

　　但他也提醒，目前整个房地产市场非常不稳定，国家相关部门对地产资金链的监管越来越严格，房地产信托和相关信贷类产品也将面临更多不确定性，因此投资者不应只看到收益，还要根据自己的实际情况对投资做一些调整，比如分散投资。

　　据了解，目前甚至有一部分投资者开始远离“涉房”理财产品，一位股份制银行理财经理告诉记者：“最近我们有一个做房地产的客户，他对所有与房地产相关的理财产品统统敬而远之，即使收益率相对较高，也不会选择此类产品。”