2010年房地产调控五大猜想：打击囤地或出新规

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　　北京新房成交量下跌超五成

　　观望气氛将重回市场 楼市新政下地产股持续萎靡

　　新政组合拳会对楼市产生怎样影响

　　连环新政下的楼市生态

　　楼市新政影响 全国一线城市楼市元旦上演急刹车

　　房价离“理性回归”有多远？

　　淡季开局的2010年房地产市场，迎来了国家宏观调控的最强音。

　　继2009年12月底中央密集出台一系列针对房地产行业的调控政策以来，1月10日，一份被称作“国十一条”（即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，下称《通知》）的综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种手段的调控蓝图，正式确定了2010年中国房地产政策的基调和架构。

　　这次重拳出击，被业内人士认为调控思路清晰、明确，是更加系统、全面地从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面加快遏制房价过快上涨。

　　而调控的具体实施，涉及金融、税收、土地、住房建设、国有资产管理等多个方面，关系到财政部、国家发改委、央行、银监会、住建部、国土资源部、国资委等多部委和众多金融机构。毫无疑问，未来相关部门将会出台具体落实的细则。地方性的房地产调控政策也会接踵出台。

　　在此背景下，房地产调控政策的未来细节，为学界和市场留下了巨大的猜想空间。

　　猜想一：

　　进一步提高二套房首付比例

　　记者注意到，《通知》中，之前一度执行的二套房贷优惠政策没有再被提及。而“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价”的明确规定，让被猜测多时的二套房贷政策尘埃落定。

　　“严格二套住房购房贷款管理，明确首付比例，此举在于合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。在目前市场情况下，出台这样的规定非常及时。” 中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室况伟大教授向《中国经济周刊》评述。

　　第二套(含)以上住房首付比例不得低于40%的规定，早在2007年全国楼价持续飙升时就已出台。2007年9月底，央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中就对二套房首付比例为40%、利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍做出了明确规定。

　　但是2008年底爆发的金融危机，让中国整体经济环境和房地产市场由“牛”转“熊”，政策的调控方向也随之发生了变化，地方政府和银行普遍减弱了政策执行力度，此前规定的“首付比例不得低于40%”的政策规定在执行过程中的灵活性增大了许多，一些地方二套及二套以上购房贷款首付低于40%的现象比比皆是，贷款利率也有所降低。

　　此次调控再提“老政策”，在银行业人士看来，依然会让银行和投资、投机购房者有机可乘。

　　“此次《通知》仅仅规定二套房贷首付四成以上，利率则按央行的基准利率执行，没有提及新的利率执行标准，这就使得银行由于具有更大的放贷动力和更为灵活的政策把控力，往往在利率上会执行最为优惠的标准。银行可以根据不同客户需求，二套房贷有可能执行7折利率的底线，也可以高过基准利率的1.1倍，为银行以利率优惠来拉拢客户提供了空间，对投机购房提供便利。”华夏银行一位工作人员向《中国经济周刊》表示。

　　除了银行界的质疑声，一些业内人士也提出此次出台的信贷调控手段并不严厉，“再提高二套房及以上购房者的首付款比率”的呼声再起。

　　“按揭贷款是投机者的金融杠杆，要遏制投机首先要去掉这一杠杆。避免房地产投机者的最好方式是对已认定的二套房，在首付40%的基础上再提高首付比例，要求其提供的首付款比率不低于50%，甚至可以取消第二套房贷，只允许全资买入，这样就能从根本上避免投机者或热钱通过购房的方式，把风险转嫁给银行和政府。”国家一级建造师、北京科技大学沈家文博士向《中国经济周刊》分析。

　　记者注意到，在《通知》出台后的第三天，信贷政策从紧的信号已经发出。1月13日，央行发布消息，决定从1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，央行首次上调存款准备金率。

　　“除了已经出台的上调存款准备金率，信贷政策还有可能在今年一、二季度进一步收紧，不排除在年内出台进一步提高二套房首付比例等措施。”上述华夏银行工作人员告诉《中国经济周刊》。

　　来自官方的信息似也可对此印证。在1月13日国新办举办的“促进房地产市场平稳健康发展”新闻发布会上，银监会副主席王兆星强调：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为，要实行有效的风险控制。”