合作建房可使房价低40% 拿地和组织系成败关键

　　据中国之声《新闻纵横》报道，如今说到房子，很多人最关心的就是房价，有一种方式据说能让建成的房子比市场价要低40%，它就是8、9年前就已经提出的叫做个人合作建房。

　　日前，北京合作建房项目的几位召集人通过召开新闻发布会、举行业内研讨会，甚至公开路演等方式，让沉寂多年的“合作建房”再次进入公众的视野。他们声称，合作建房，也就是一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子，这种方式能让建成的房子比市场价低40%。为何在此时机重提合作建房？是噱头还是真能变成现实？

　　最近，也许北京的朋友在四惠地铁站等地遇到过，有人穿着黑色T恤，背后印着“北京合作建房”字样，支着易拉宝，上面写着“参加北京合作建房，房价便宜40%。”他们正是在搞路演，北京合作建房秘书长孙智群说，每次路演能发出去300张左右的名片，各个渠道加起来已经有四五百人报名参加。再提合作建房，孙智群算是第三代推行者。

　　孙智群：这次推出来一个是基于我个人的时间的考虑，这个可以完全去运作的这个事情，第二个是跟今年两会的关系，两会有一个合作建房的提案，所以说我认为时机要比之前稍好一点。

　　合作建房，简单来讲，就是几百甚至上千人把资金凑在一起，从拿地到房子建成后的物业管理，都由他们自己操作，自己负责。孙智群说，只要政策允许，任何时候都能合作建房。他们本来看好北京的两块地，可惜已经被开发商摘走。目前正在酝酿调整策略，具体方案这两天就会公布。相比之下，赵智强，也就是所谓的第二代合作建房推行者，不仅从温州转战北京，并且已经确定了意向地块。

　　赵智强：因为保密的原因，我们没有透露具体是哪一块。这个位置非常好，地铁延伸线就在旁边，首都第二机场会经过，在市区和机场的中间，非常看好。因为地块比较大，现在报名有500多，再增加些人数就差不多了。

　　赵智强已经在温州有过合作建房的具体实践，他的“理想佳苑”项目近期就能交房，256户购房人最终拿到房子的价格是每平方米七八千元，而同地段的商品房现在每平方米得两万多块钱。

　　赵智强：组织大家，要让大家都相信你，这是最重要的，第二个难点就是拿地，怎么样地规范地去拿地，用房地产正规的方式去拿地，也是一个很重要的环节。

　　以赵智强的实战经验，他说合作建房最终能使房子便宜40%，孙智群等其他合作建房者也认同这一观点。赵智强说，同一地块，比如说成本价是6000元，房地产开发商可能就要卖到1万块，合作建房的会员只需签定北京市商品房买卖合同之后加收3%的手续费，弥补运营期间的费用即可，节省了中间环节，就像直接从厂家拿货去卖，自然便宜。

　　赵智强：一个是销售成本，一个是融资成本，一个是公司的利润，第四是不可预见的一些费用，不可预见费用是你房子盖好了，你能不能把它卖得掉，因为我们这个房子是名花有主了，这边来讲我们没有这方面的风险，就这四项的成本下来，可以便宜40%的道理就在这里。

　　“拿地”和“组织”是合作建房能否成功的两个关键点，如今再次启动了合作建房计划，操作者如何处理这两方面的问题，合作建房能在北京获得成功吗？

　　一般来说参与合作建房的会员出资采取的是建筑周期分期支付的方式，每个会员前期需要投入2、30万元的拿地资金，赵智强认为，现在在北京拿地是个机会。

　　赵智强：因为现在的房开它不可能像前几年那样的去拿地，现在应该是大家都比较理性的时候。因为动不动就拍个地王很高的价格，大家都接受不了，如果说价格比较理性的，这个价格大家还是可以拿得到的。

　　孙智群却不愿意对拿地时间做任何预估，他认为今年上半年是个好时机，现在得先把资金和人员组织好，等待完美时机，一举出击。

　　于凌罡：合作建房最重要的是什么，是老百姓他想来合作，他知道什么是合作了，那他就能做，媒体说了房子就是便宜，我也便宜来买一房。你奔着便宜去的，你很有可能就会上当受骗，因为你不参与监管，你不参与监督，你也不想参与一起做事。

　　几位合作建房的推行者都提到了组织的难题，赵智强拿出经验，也制定了严格的制度流程。

　　赵智强：先跟银行或者跟信托合作，保证大家资金的安全，这是第一点。第二，我们开业主大会我们就选出了九个代表，这个代表也全程参与我们这个过程，就通过这种方式让大家觉得我们能做到公开公平透明，让大家觉得资金安全。

　　孙智群说，前期的困难在于拿地，后续的难度可能现在根本想象不到，合作建房考验的是整个操作团队。

　　孙智群：每一个环节都是极大考验操作人整体的把控水平，是不是用一个团队的概念在做，是不是用了很规范的一种类似像公司经营的理念在做，不在于你团队的人数多少，不在于你的会员人数的多少，所以关键还是看你总体的运营方法策略是不是得当，很到位。

　　温州的实践赵智强并不回避，一些人买房为了炒房，为为了合作建房满足刚需人群的居住需求的大前提，所以在北京组织合作建房，他们设置了报名条件，有两套以上住房的不能参与，孙智群定的条件更严格一些，必须要满足北京的限购政策，他说不论具体操作流程怎样，中间会引进谁的资金，都会保证购房人的资金安全，保证他们进退的自由。

　　孙智群：但是有一点很明确，我们任何的资金方案都不会增加已经出资会员的资金成本，资金来源的方式，或者有可能加速推动合作建房的事情，我们也考虑和别的资金合作，但是合作的前提是第一不能让我们的成本有所增加，第二也要保证我们个体会员的利益。（记者刘黎 实习记者姜亚红）