公募REITs常态化发行正稳步推进。继本月华夏特变电工新能源REIT和华泰宝湾物流REIT获批后，近日又有两只REITs产品——招商公路REIT以及华安百联消费REIT相继获批。与此同时，持续畅通投融资循环，年内多个扩募项目也进展不断。业内人士表示，随着公募REITs“首发+扩募”双轮驱动的常态化发行稳步推进，叠加监管支持政策的持续完善，中国公募REITs市场将不断壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，为投资者带来更多元化的投资视角。
盘活存量资产 又一单交通基础设施REITs获批
据悉，招商公路REIT项目发起人（原始权益人）招商局公路网络科技控股股份有限公司（以下简称“招商公路”）是招商局集团二级企业。截至2023年12月底，招商公路投资经营的总里程达14745公里，所投资的路网覆盖全国22个省、自治区和直辖市；参股26家优质收费公路公司，其中16家为A、H股公路上市公司；管理的收费公路项目共计26条，管理里程达2008公里，分布于15个省、自治区和直辖市。
即将发行上市的招商公路REIT的募集份额总额为5亿份，项目底层资产为安徽省亳阜高速项目。亳阜高速是国家高速公路网G35济南至广州高速公路的重要组成部分，是安徽省路网主骨架的重要纵线。亳阜高速为双向四车道设计，收费里程101.3公里，于2006年12月通车运营，收费经营期至2036年12月。据介绍，亳阜高速地理位置优越，对于链接长江经济带、促进亳州市中医药产业发展具有重要意义。亳阜高速所处G35济广高速是国家高速公路路网中11条北南纵向之一，纵贯华东、华中、华南，自胶东半岛经济区导入，连通长江三角洲，直达珠江三角洲，是中国贯穿南北的一条大通道。对增强皖西北公路运输能力、促进长江经济带经济发展起到重要作用。
招商基金方面介绍，该REIT的净募集资金拟投入京津塘高速公路天津段改扩建项目，将促进京津冀协同发展，有效提升北京、河北及天津当地交通运输水平，助力当地经济发展，实现资金“乘数效应”，形成投融资良性循环。招商公路方面则表示，未来将以公募REITs为核心打造基础设施投资管理平台，逐步实现重资产做强、轻资产做大、轻重资产并举，推动公司可持续、高质量发展。
数量持续扩容 年内消费基础设施REITs亮点多
同日获批的华安百联消费REIT也是上海首单消费公募REITs。业内人士表示，助力我国消费基础设施REITs市场持续扩容同时，华安百联消费REIT的获批也为长三角区域优质消费基础设施存量盘活提供了良好示范。
公开资料显示，该基金底层资产是百联股份旗下的优质资产上海又一城购物中心（简称“上海又一城”）。该购物中心坐落于上海四大城市副中心之一的五角场商圈，周边人口密度高，预计核心消费人群辐射范围5公里近200万人。项目紧邻中环路和淞沪路两条城市重要主干道，且为地铁10号线上盖，交通出行极为便捷，附近配套设施完备。项目于2007年开业，已稳定运营超过16年，建筑面积约12.5万平方米，入驻商户近300个，近五年平均出租率在90%以上。自2023年以来， 项目整体处于恢复期，2023年度项目销售额为10.75亿元，营业收入为2.53亿元，较上一年度实现大幅增长。
据介绍，百联股份是上海市大型国有上市公司，旗下拥有第一八佰伴、永安百货、东方商厦、青浦奥特莱斯等多个享誉全国的知名商业品牌，零售业态丰富。记者了解到，旨在为后续扩募储备优质项目，百联股份还在今年3月设立了Pre-REITs基金并已在中国证券投资基金业协会完成备案手续。
此外，来自证监会以及深交所官网信息显示，华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏大悦城购物中心REIT”）也已正式申报，该基金底层资产为成都大悦城购物中心项目。
证监会去年10月发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，将促进消费基础设施再投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景、提升消费条件，优化商业网点布局。业内人士表示，公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施后，将为发行人提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。特别是在房地产行业深度调整的大环境下，消费基础设施公募REITs对盘活经营性物业和打通“投融建管退”链条具有重要意义。这其中，项目底层资产的优质性和当前政策的支持将为消费基础设施公募REITs稳健发展提供保障，对盘活优质商业资产、促进消费复苏将起到重要示范作用。
畅通投融资循环 多个扩募项目进度条更新
新产品不断涌现的同时，公募REITs的扩募也正迎来新进展。华夏基金就在近日发布了《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》。据悉，这也是目前市场上首个保租房公募REITs扩募项目。
据了解，与首发底层资产一样，本次拟扩募购入的资产项目亦位于北京市，涉及房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园等项目。北京保障房中心作为基金初始投资项目的原始权益人和运营管理机构，截至2024年3月末，管理公租房16.56万套，占全市总量过半，覆盖全市16个区，为北京住房保障体系提供了坚实基础。
华夏基金表示，本次扩募将扩充基金对北京市各区域租赁住房资产的覆盖范围，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的租赁住房资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。截至扩募公告发布日，拟购入基础设施项目总体运营情况良好，现金流稳定。
公开数据显示，2023年，华夏北京保障房REIT运营韧性持续凸显，全年实现可供分配金额5505万元。2024年，该REIT首发底层资产继续保持平稳运营，出租率和收缴率均维持在高位。截至当年3月底，底层基础设施项目合计出租率为94.95%，一季度的租金收缴率达96.73%。
此前，中航京能光伏REIT也发布《拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，拟申请扩募并新购入基础设施项目并于4月1日获受理。据悉，中航京能光伏REIT也是国内首单探索光伏+水电资产混装的扩募项目。若成功获批，公募REITs有望实现从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。
根据公告，该基金拟通过扩募发售募集资金，拟募集规模为28.6亿元，认购中航证券发行的第2期资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于位于云南省保山市腾冲市的苏家河口水电站项目和松山河口水电站项目。拟购入基础设施项目的原所有人为云南保山槟榔江水电开发有限公司。业内人士表示，混装扩募有望起到优化资产组合、分散风险、提高收益稳定性的作用。
此外，国泰君安东久新经济REIT也在今年3月公告拟通过扩募发售募集资金，认购国君资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划（暂定名）的全部资产支持证券，并最终投资于拟购入基础设施项目。据悉，本次扩募拟购入基础设施项目包括：江苏省南通市通州区金新街道三姓街村、花家渡村的东久（南通）智造园，重庆市渝北区龙兴镇天康路1号的东久（重庆）智造园一期，重庆市渝北区龙兴镇天康路3号的东久（重庆）智造园二期。而继首次扩募方案披露后，东久新宜集团与申万宏源联袂发起的Pre-REIT基金——东久新宜申万宏源智能制造基础设施园区基金于近日完成基金备案，总投资规模为5亿元。
据悉，该园区基金的拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区，基金成立后将与东久新宜运营的其他产业园区形成协同效应，并为国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金提供优质的扩募项目储备，促进智能制造产业聚集，为长三角一体化发展做出贡献。
基础设施公募REITs作为资产上市的平台，具备收并购的功能，通过持续扩募融资收购新资产是基础设施公募REITs作为收并购平台的价值体现，也是基础设施REITs成长性的重要体现。截至目前，已有博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江REIT和中金普洛斯REIT4只公募REITs顺利完成扩募，累计募资金额超过50亿元。博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场首发、扩募“两条腿走路”才能更快、更稳健地发展。扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。
谈及扩募，北京大学光华管理学院副院长、金融学教授张峥表示，扩募是REITs实现价值创造的重要方式，对投资人与资产方都意义重大。综合国内外扩募经验分析，多元化与专业化平台各具优劣势，在进行选择时要全面考虑协同效应、规模经济、风险分散、产业方战略需要、投资者结构等因素。REITs新购入资产的价格确定是扩募的关键问题之一，扩募资产应以市场价格为锚，综合考虑市场法、收入法估值定价结果，权衡投资人、原始权益人利益，不断完善估值定价方式。同时，扩募方案还应有利于加强与长期投资者的互信。
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责任编辑：左翔
