银座股份:初试省外扩张,增持评级

    公告内容
    (1)公司租赁河北省保定市拟建的世纪财富广场部分商业房产用于商业零售业经营, 租赁部分建筑面积共计约4.8万平米,租期20年,租金总额4.45亿元,房屋预计于2012年6月30日前交付;(2)公司全资子公司泰安银座租赁泰安市在建大型购物中心用于商业零售业经营, 租赁部分建筑面积共计约4.53万平米,租期20年,租金总额为1.49亿元,物业管理费总额为0.74亿元,设备维修费总额为0.74亿元,房屋预计于2010年11月30日前交付;(3)公司租赁陕西省西安市拟建大型购物中心用于商业零售业经营, 租赁部分建筑面积共计约5.67万平米,租赁期限为20年,租金总额约为7.87亿元,房屋预计于2011年12月31日前交付.
    投资要点
    保定世纪财富广场项目概况.该项目坐落在保定市裕华西路以北,恒祥大街以西,金台驿街以东.公司租赁部分为项目护城河以西地上一至四层,地下一层;护城河以东地下一层, 租赁房屋建筑面积共计约48000平方米.该项目所在的裕华路为保定的老城区, 几十年来渐次形成了密实的商业网,商业龙头位置显赫.世纪财富广场依护城河而建, 极具亲水性.项目建设用地2.48公顷,总建筑面积约13.74万平方米,分为两个部分:东侧为20米以下的一般建筑;西侧主体建筑29层, 高度近100米,是一座集商场,超市,宾馆,酒店,写字楼,影院,艺术馆为一体的综合性大厦,绿地面积达到20%以上.由于其特殊的地理位置, 建筑风格将是传统与现代相结合,突出保定历史文化名城的地域文化特色,同时将注重绿化建设与停车位的合理安排.其风格与东侧毗邻的直隶总督署,古莲花池,光园等一脉相承,具有古香古色的特点,突出古城历史文化风貌,成为一种传统的建筑符号.
    泰安大型购物中心项目概况. 该项目位于泰安市东岳大街与温泉路交汇处东北角.公司租赁部分为购物中心项目地上一至四层部分区域与地下一层,计租面积为4.53万平方米.项目总用地面积约13万平方米,预计总建筑面积约45万平米.其中:商业建筑面积约15万平米(包括品牌家居连锁月星家居商业面积5万平米),住宅建筑面积约30万平米.该项目将成为泰安市集休闲,娱乐,餐饮,购物,商务,居住多功能为一体的区域标志性项目.该大型购物中心内设有百货公司, 大型超市,文化廊,酒楼餐饮,
中西式快餐, 酒吧等娱乐消闲场所,集购物,娱乐,文化,运动,餐饮于一体.项目南边将建一个大型的国际家居广场——志高月星国际家居广场, 并引入大型品牌超市等一系列国际, 国内著名商业机构大面积进场经营.项目西,南方向是城市原有的住宅区, 东北方向已形成大片相当成熟的新生活社区.往北不远是东岳中学,东岳实验学校,二中,往西北不远是泰师附小,东关小学,六中,项目隔壁是泰安市中医医院,周边配套相对成熟.
    西安大型购物中心项目概况.该项目位于长安北路(南关正街与友谊西路路口西北角,地铁广场北邻),公司租赁的是南区商业主楼地下一层至地上四层的绝大部分,总建筑面积5.67万平米.该项目位于西安政治学院以东, 南关正街以西,南邻友谊西路, 北边为四民巷,由陕西中贸房地产开发有限公司投资建设.项目总投资9.5亿元,占地面积64032 m2,项目建设15栋高层,总建筑面积650800m2,其中住宅楼面积323800 m2, 公寓面积133000 m2,商业面积116000m2,地下建筑面积78000 m2.地下建设二
层.
    省外初试"身手".此次租赁的三个项目中有两个位于省外,是公司在省外周边区域开设新项目的初次尝试,预计未来公司可能还会有多个省外项目陆续开出.三个项目都是大型购物中心项目,平均面积在5万平米左右.根据三个项目的交付时间,我们预计如果项目进展顺利,公司三个项目的开业时间分别将在2012年下半年,2011年上半年和2012年下半年,对公司2010年的业绩将不会有影响.
    租金价格合理.我们按公布资料估算,保定购物中心项目租金约为1.3元/日平米, 泰安购物中心项目租金0.9元/日平米,西安购物中心项目在1.9元/日平米.我们认为这个租金价格是非常合理的,为公司的新尝试(省外扩张+购物中心业态)提供了较高的安全边际, 我们相信公司优秀的管理团队和较高的品牌认知度能大大提升项目的综合竞争力.
    投资建议.我们预计公司2010年和2011年的EPS分别为0.87元和1.2元,对应的动态PE分别为28倍和20倍,但考虑到公司的优秀的区域控制力,集团丰富的可注入资源和较快的外延扩张速度,我们给与公司"增持"评级.