地产股估值修复行情或告一段落

　　尽管房地产价格拐点尚未出现,但近期多地楼市成交持续回暖。在资金推动下,房地产股也成为今年以来23个行业中表现最好的,截至周一,累计涨幅已超过28%。随着降息等政策利好兑现,部分基金开始边战边撤,趁着楼市暖风劲吹,逐步减持地产股。不过,仍有一些基金坚定看好地产股的后市表现。
    机构分歧与日俱增
　　“到目前为止,地产股很可能只是进行了初步热身,还没有开始跑,未来可能还有一波行情。”中欧中小盘基金经理王海在央行降息后曾表示,在经济增速下滑的背景下,政策预调微调是大趋势,特别是在满足刚性需求方面将会有动作,房地产行业将逐步改善的趋势是确定的。该基金一季报显示,其在一季末持有房地产板块的市值达净值的46.62%,是所有基金中持有房地产板块比例最高的。
　　“爆出来的玉米花,加一点焦糖、牛油,其价值可以上升百分之三五十,但是绝不可能再爆一次。爆过的玉米花,只是爆过的玉米花而已。在投资领域,银行股、地产股属于爆过的玉米花,合理的经营和出色的策略可以令其股价上升百分之三五十,但在现有水平上再翻番的机会不大。”瑞信亚洲区首席分析师陶冬则站在了对立面。陶冬认为,从大趋势看,中国经济中的出口比重下降、房地产比重下降和基础设施比重下降,应该是难以避免的。
　　这两种声音无疑代表着当下机构对于地产股的分歧:多方逻辑是出于经济稳增长的考虑,政策改善仍有较大空间;空方则认为中国经济不可能继续走依赖房地产的老路。
　　甚至在同一家基金公司,不同的基金经理之间观点也存在或多或少的差异。比如在兴业全球基金,兴全合润基金经理张惠萍认为,今年房地产股票的走势应该是体现了对政策改善预期和销售转好。经济越下行,房地产行业面临的政策环境越有利,今年地产还面临不少博弈的机会。而兴全绿色基金经理陈锦泉表示,调控微观层面的放松不代表大层面的放松。本轮经济增速下行,如果再依赖地产行业来拉动,楼市调控就会功亏一篑。地产股本轮上涨是价值回归,基本面并没有大的改变,目前配置地产一定要坚持估值合理的底线。
    部分基金开始减持
　　连续三个季度加仓房地产行业的公募基金无疑是此轮地产股行情的助推者,他们因此成为受益者。一些重仓地产股的基金获得不菲收益,业绩大幅跑赢大盘,甚至排在同类基金前列。资料显示,今年以来,中欧中小盘、富国天瑞、交银主题、上投摩根等基金均重仓地产股,均因此实现了不错业绩。
　　不过,6月以来,多位基金经理在私下交流时坦言,目前看淡地产股后市表现,已经开始陆续减持。今年以来业绩排名居前的一位基金经理表示,今年以来在地产板块上配置了近10个百分点,回头看这一决策是业绩的推动因素之一。站在目前时点来看,地产板块今年以来涨幅接近30%,估值相比去年已一定程度得到修复,已经兑现了政策放松和楼市回暖的利好预期。随着市场预期逐步得以实现,不排除波动性调整的可能。近期的楼市成交量上升属于刚性需求释放的结果,而去年下半年住宅滞销导致目前开发商的存货依然较多。
　　上海一位股票型基金经理也是在去年底、今年初加大了对地产股的配置力度,但目前对地产股态度谨慎。他认为,由于消息面上利好消息不断,地产板块的调整幅度不会太深,但接下来地产股已无大的机会,跑赢大盘的可能性比较小。
　　也有相当一部分基金经理仍然看好地产行业及地产股后市表现。交银主题基金经理李永兴认为,房地产行业已经重新进入新一轮景气上升周期。从当前这一轮景气上升过程来看,目前上升趋势还比较平缓,未来行业景气上升的速度取决于政策的变化以及住宅投资需求进场的时间和力度,未来投资的重点依然主要是住宅开发类的地产公司。
    大幅超配或存隐忧
　　值得注意的是,经历了此前三个季度的持续加仓,公募基金已经大幅超配地产行业。这也是部分市场人士对于地产股前景存疑的原因之一。
　　数据显示,从2011年四季度开始,基金逐步加仓地产板块。去年三季度末,基金对地产的配置比例较标准配置略高1.72个百分点;四季度末,基金配置房地产行业的比例超过标准配置2.35个百分点。而在今年的基金一季报中,房地产行业成为继食品饮料之外的基金第二大超配行业,占基金股票投资市值比重达到7.44%,超配3.45个百分点。
　　“这时候是否需要一些反向思维?”上海一位股票型基金经理表示,A股市场情绪波动较大,基金大幅超配某种程度说明,市场对这一板块的看法很可能过于乐观了,这种乐观情绪会不会在某一触发因素下发生逆转?这一点值得警惕。