QE3提振美国楼市 QDII基金跨海“收租”

    巴菲特“抄底”美国楼市引发市场关注，而对于国内普通投资者来说，借助投资海外REITs的QDII基金，亦能实现跨出国门“买房收租”。在基金经理看来，QE3（第三轮量化宽松）压低了美国楼市融资成本，企业盈利空间拓展，美国楼市处于复苏中期，目前借道QDII基金出海或是较好机遇。

    基金跨海“收租”

    去年末起，基金开始推出主投海外REITs（房地产信托投资基金）的QDII产品。“REITs在美国已被视为股票、债券、现金外的第四类资产，但在国内仍属于创新产品。” 鹏华美国房地产基金经理裘韬表示：“投资者可通过REITs投资方式获得类似于直投房产收益的机会，其收益主要来源于租金和资产增值。”

    值得一提的是，公募房地产QDII基金“出海”正逢美国房市回暖。“过去几年美国房产市场处于非正常环境，近几年美国低利率政策导致固定收益产品业绩下滑，而目前美国房产市场处于复苏中期阶段，未来3-5年内REITs或将有较好的表现。”裘韬表示。

    目前，市场共有3只房地产QDII基金产品，分别为鹏华美国房地产、诺安全球收益不动产和嘉实全球房地产，主要投资于海外房地产投资信托收益凭证、投资于房地产投资信托凭证的交易型开放式指数基金和房地产行业上市公司等。

数据统计显示，鹏华美国房地产和诺安全球收益2只基金成立以来净值增长率都在3%左右，在所有QDII基金产品中排名靠前；此外，尽管今年三季度QDII基金业绩普遍上涨，但整体遭遇较大比例净赎回，仅三只QDII基金份额有所提升，其中鹏华美国房地产净申购比例达11.63%，排名首位。

    美国楼市相对乐观

    美联储宣布启动新一轮量化宽松，将压低房地产按揭利率，提升购房意愿作为重要目标。基金经理指出，QE3的推出将对美国经济起到进一步支撑，房地产板块将直接受益，对于美国REITs市场后续表现相对乐观。

“中长期看，美国经济处于复苏通道、不动产市场中较大的供需缺口、超低利率的融资环境等基本面没有发生变化，我们仍看好未来REITs的市场表现。”诺安全球收益基金经理朱富林表示。

    嘉实全球房地产基金经理蔡德森也认可上述预期。在其看来，在美国财政悬崖和欧债危机双重挑战背景下，市场对于分红安全、现金流稳定、收益确定的投资品需求上升，REITs符合上述条件且低利率环境使其估值合理，中期仍看好。

值得一提的是，四季度美国将进行总统和议会选举，裘韬提醒投资者，政治上的分歧有可能导致相关行业的证券价格波动，而财政悬崖临近也会影响相关行业管理层和投资者对未来的预期。

    “不过从楼市基本面看，继续走低的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有较强提升空间。”裘韬表示，“和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程上均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。”