黄俊钦：捂壳五载 财富1700亿

利润悬疑

据*ST金泰公告介绍，本次向特定对象非公开发行股票拟购买的相关资产，2007年度预计实现净利润总计约8.28亿元(未经审核)；同时，公告中也介绍，欲注入的资产价值总计约为246.65亿元。综合这两个数据，其资产评估的市盈率为30倍。我们认为，这很可能就是新恒基从净利润到资产价值的逻辑。

然而，我们发现，这些资产2007年度预计实现净利润的合理性很值得推敲。

根据新恒基欲注入*ST金泰的资产项目结构来看，这8.28亿元的净利润很可能主要是已经运营的三个项目的盈利情况，具体包括静安中心、北京鹏润大厦与北京新恒基大厦。或者，至多再包括沈阳新恒基国际大厦，据介绍，该大厦已于2006年全部建成，目前已基本完成装修，写字楼部分已投入使用；裙楼一至五层正在与国际知名百货公司商谈。

我们假设新恒基关于净利润计算的基础是，所得税按33%来预计。根据上述三项与四项资产来倒算，每平方米建筑面积的税前利润估算情况。

根据表7，即便按四项资产来估算，新恒基已运营项目的每日每平米税前利润高达7.05元，而根据我们在中国写字楼网查到的信息，鹏润大厦租价为5.6元/天.平米(含物业费29元/平方米.月)。也就是说，我们估算的新恒基已运营项目的每日每平米税前利润竟然远远高于鹏润大厦的租价。若再进一步考虑三方面因素，一是从租金收入扣除相关税费后才能得出税前利润的计算顺序，二是北京与沈阳租金的差异，三是沈阳新恒基国际大厦裙楼一至五层正在与国际知名百货公司商谈的情况，则这种反差更加不合逻辑。

搜房写字楼网“2007上半年北京十大热租写字楼租金排行榜”中的数据，也可以作为考查租金与税前利润相关数据的一种参考。

其中，仅有位列榜首的华贸中心租金报价(元/月.建筑平方米，含物业管理费)的高限(320元)高于我们按三项目计算的每月每平米税前利润295元；而排行榜中，有四项楼盘低于我们按四项目计算的每月每平米税前利润214元。同时，这种对比分析同样需考虑上述从租金到税前利润等三项因素。

根据相关机构统计，北京写字楼供需比已经被拉高到7：1，短期内面临很大消化压力。

综上，新恒基对2007年净利润8.28亿元的预计不容乐观，合理性值得商榷。如此，目前达到市盈率30倍的欲注入资产总值246.65亿元的合理性，也就同样值得探讨了。

其实，往往一涉及到房地产的评估，需要探讨的问题就变得多了起来。